17/07/2020 Parcelamento do solo urbano

Parcelamento do solo urbano

O parcelamento do solo urbano é um tema interessante. Trata-se de algo
que poderá ser muito lucrativo para o corretor de imóveis.

O assunto é tratado pela Constituição Federal de 1988 (está presente no

inciso VIII do artigo 30) e pela Lei n.º 6.766, de 19 de dezembro de 1979 (Lei
de Parcelamento do Solo Urbano). O objetivo primordial é regrar a maneira
como se divide o solo urbano.

É importante que o corretor

de imóveis entenda que, quando
pensa em vender áreas grandes
para loteamentos, está pensando
em viabilizar algo para um futuro
parcelamento de solo. O
parcelamento de solo está inserido
na vida do corretor de imóveis por
ser um modo de venda de imóveis
rentável e interessante.

A criação da Lei n.º 6.766 apoiou o crescimento organizado das cidades

brasileiras, ajudando a proteger o comprador de terrenos urbanos. Ela trata de
várias questões, estabelecendo as principais regras sobre diretrizes
urbanísticas e procedimentos administrativos e registrários. Ela ainda dispõe
sobre os direitos e as garantias asseguradas aos adquirentes dos lotes.

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Vejamos então aquilo que trazem esses textos legais.

A Constituição Federal traz em

seu texto legal o seguinte:

Art. 30. Compete aos

Municípios:
(...)

VIII - promover, no que

couber, adequado
ordenamento territorial,
mediante planejamento e
controle do uso, do
parcelamento e da ocupação
do solo urbano;
(...)

Já a Lei 6.766/79 traz inicialmente

as seguintes definições:

Art. 1.º O parcelamento

do solo para fins urbanos será
regido por esta Lei.

Parágrafo único - Os
Estados, o Distrito Federal e
os Municípios poderão
estabelecer normas
complementares relativas ao
parcelamento do solo

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municipal para adequar o

previsto nesta Lei às
peculiaridades regionais e
locais.

O parcelamento de solo, portanto, é um ato sobre o qual as

determinações municipais têm imenso peso. Cada município do país, por
meio de seu plano diretor (criado em sintonia absoluta com o Estatuto da
Cidade), complementará e regrará pontualmente o parcelamento de solo,
adequando-o à realidade e às peculiaridades de sua região.

Sabendo disso, os corretores de imóveis deverão conhecer a situação

específica das áreas onde costumam atuar e onde vislumbram possibilidades
de negócios.

A Lei 6.766/79 ainda dispõe o

seguinte:

Art. 2.º O parcelamento

do solo urbano poderá ser
feito mediante loteamento ou
desmembramento,
observadas as disposições
desta Lei e as das legislações
estaduais e municipais
pertinentes.

§1.º - Considera-se
loteamento a subdivisão de
gleba em lotes destinados a
edificação, com abertura de

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novas vias de circulação, de

logradouros públicos ou
prolongamento, modificação
ou ampliação das vias
existentes.

§2.º - Considera-se
desmembramento a
subdivisão de gleba em
lotes destinados a
edificação, com
aproveitamento do sistema
viário existente, desde que
não implique a abertura de
novas vias e logradouros
públicos, nem o
prolongamento, modificação
ou amplificação dos já
existentes.

(...)

§4.º Considera-se lote o

terreno servido de
infraestrutura básica cujas
dimensões atendam aos
índices urbanísticos definidos
pelo plano diretor ou lei
municipal para a zona em que
se situe.

O que são loteamentos e desmembramentos?

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Inicialmente, é preciso esclarecer que loteamentos e desmembramentos

são modalidades de parcelamento de solo.

O que é um loteamento?

O loteamento será a subdivisão da gleba em lotes destinados à

edificação, com abertura de novas vias de circulação e de logradouros
públicos ou com prolongamento, modificação ou ampliação das vias existente.

Para bem entendermos o conceito de loteamento, é importante então

sabermos o que são glebas e lotes.

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Gleba

É a terra crua, sem qualquer regulamentação ou adequação às leis

brasileiras e regionais. Trata-se de uma área de terreno que ainda não foi
objeto de loteamento ou desmembramento regular. Após o registro do
parcelamento, o imóvel deixa de existir juridicamente como gleba e passa
a existir como coisa loteada ou desmembrada, composta de lotes e
áreas públicas.

Scavone Junior assim a define:

Gleba é a porção de terra que não tenha sido submetida

a parcelamento sob a égide da Lei n° 6.766/79, o que
equivale dizer que estaremos diante de uma gleba se a
porção de terra jamais foi loteada ou desmembrada sob a
vigência da nova lei.

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Figura 1 – Gleba dividida

Fonte: <http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com.br/>.

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Lote

Temos por lote um terreno com infraestrutura básica e cujas dimensões

atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou pela lei
municipal para a zona em que se localiza.

Assim, para um terreno ser caracterizado como lote, é necessário que

conte com a seguinte infraestrutura básica:

Equipamentos urbanos de escoamento pluvial

Iluminação pública

Esgotamento sanitário

Abastecimento de água

Energia elétrica (pública, residencial e nas vias de

circulação)

O tamanho legal mínimo do lote deverá ser de 125 m², com frente de 5 m,
salvo restrições da legislação estadual ou municipal e nos casos de
loteamentos destinados a urbanização específica ou a edificação de
conjuntos habitacionais de interesse social, já previamente aprovados.

A figura 2 mostra alguns tamanhos comuns de lotes.

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Figura 2 – Gabarito com tamanhos de lotes

Fonte: <http://www.sij.com.br/>.

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Figura 3 – Loteamento

Fonte: <http://www.sij.com.br>.

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Loteamento clandestino é aquele que não foi aprovado pelo poder

público ou não está registrado no cartório de registro de imóveis competente.
Ele não terá matrícula tampouco individualização dos respectivos lotes.

Loteamento irregular é aquele que, apesar de estar aprovado pelo poder

público ou registrado no registro de imóveis competente, não foi executado de
acordo com as exigências legais (Lei 6.766/79).

Exemplo: ausência de infraestrutura, de área comunitária, de área

verde.

Assim, quando um corretor de imóveis busca uma área para uma futura
implantação de loteamento, ele deve ter em mente os seguintes elementos:

Tamanho do lote

Dimensão da via

Infraestrutura urbana (drenagem, sistema hidrossanitário,

preventivo de incêndio, energia elétrica, iluminação pública e
pavimentação, conforme lei municipal de cada local)

Doação de áreas públicas (análise da necessidade)

Faixas no aedificandi de equipamentos urbanos e cursos de

água (conforme determina o Código Florestal)

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Outro elemento que muito aparece nas negociações dos

corretores de imóveis que comercializam grandes áreas é o
desmembramento.

Desmembramento é um tipo de parcelamento do solo. É

realizado de maneira mais simplificada e conveniente ao
empreendedor do que o loteamento.

O ônus referente à abertura de novas vias, à ampliação de vias

existentes e à instalação da respectiva infraestrutura é de responsabilidade do
requerente, que às vezes não a assume. Esse descumprimento, ou burla, dá
margem a situações não adequadas que podem gerar déficits de áreas de
uso comum (parques, praças, creches, postos de saúde, escolas). Isso faz
com que a constituição da cidade não seja benéfica para a sociedade como
um todo.

É importante frisar que

desmembramento é a subdivisão
de gleba em lotes destinados à
edificação, com aproveitamento
total do sistema viário já existente,
desde que não implique a abertura
de novas vias e de logradouros
públicos nem o prolongamento, a
modificação ou a ampliação dos já
existentes.

A figura 4 mostra o que é um desmembramento.

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Figura 4 – Projeto de desmembramento

Fonte: <http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com.br/>.

Vamos entender as diferenças terminológicas

É fundamental para o corretor

de imóveis ter em mente todos
esses conceitos no tocante ao
parcelamento de solo. Assim, ainda
é importante esclarecer que
desdobro é diferente de
desmembramento e de
remembramento.

O desdobro, em um primeiro momento, parece muito semelhante ao

desmembramento. Também não é raro que os corretores de imóveis se
confundam, empregando a terminologia de maneira equivocada. A figura do

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desdobro não foi comtemplada pela Lei de Parcelamento de Solo, todavia é

aceita em inúmeros estados do país.

Desdobro é um fracionamento, uma divisão (da área) do lote para

formação de novo(s) lote(s). Evidentemente, tal divisão deverá estar de
acordo com as exigências mínimas de dimensionamento e os índices
urbanísticos para edificação existentes em cada município.

Vamos a um exemplo prático.

Um terreno de 10.000 m² foi desmembrado em 10

partes iguais, na mesma quadra. Cada novo lote criado
terá uma metragem de 1.000 m². Considerando que o
tamanho mínimo de lote de módulo urbano permitido no
município é de 500 m², teríamos o desdobro de cada lote
de 1.000 m² em dois lotes de 500 m².

Esta é a diferença entre desmembramento e desdobro:

Desmembramento é a subdivisão da gleba.

Desdobro é a subdivisão do lote.

Remembramento é união. Trata-se da fusão, ou unificação, de dois ou

mais lotes, para a criação de um único novo lote. Esse reagrupamento será
capaz de formar lotes contíguos e maiores.

Assim como no desdobro, o terreno resultante do remembramento é

considerado tecnicamente um novo imóvel, já que contará com uma nova
matrícula própria e uma nova área com novas metragens de limites e
confrontações.

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A figura 5 mostra o que é um remembramento.

Figura 5 – Remembramento

Fonte: <http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com.br/>.

Ainda com relação à Lei de Parcelamento de Solo, o corretor de imóveis

deverá estar ciente de que somente será admitida a realização do
parcelamento de solo em áreas urbanas, de expansão urbana ou de
urbanização específica.

Diante disso, conforme parágrafo único do artigo 3.º, não será permitido
parcelamento de solo:

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Em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações

Em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à

saúde humana

Em terrenos com declividade igual ou superior a 30%

Em terrenos cujas condições geológicas não aconselhem a

edificação

Em áreas de preservação ecológica

O corretor de imóveis que

desejar trabalhar com a compra e
venda de grandes áreas (glebas)
deverá ter todo o conhecimento
necessário para isso e dominar
todos os termos técnicos no
tocante ao parcelamento de solo
urbano.

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