Update 

– JJSBNA
February 23, 2021
 Project Update

• An urban‐infill, affordable, community‐focused, inclusive, and environmental conscious mixed‐income housing development with a lot of 
shared spaces and amenities.

• A total of 125‐155 for‐sale homes on the 4‐acre site, of which 30% will be designated affordable.

• A conceptual plan targeting a diverse unit mix of 25‐30 2&3‐bed townhomes 1,300‐1,600 sf, 40‐50 2‐bedroom 4‐plex homes ranging from 
800‐950 sf, and 60‐75 1‐bed, 2‐bed, and 3‐bed homes some of which will be live‐work within the multi‐family building and ranging from 
500‐1,300 sf.

• Residents who live in the neighborhood (right to remain) and those who have ties to the neighborhood (right to return) would get the first 
opportunity to purchase both the market‐rate and affordable homes. We will also market directly to teachers, municipal workers, artists, 
health care employees, and those who work in the area.

• Seeking zoning change on 2011 EM Franklin to MF‐4 and on 2015 EM Franklin to Limited Office‐Mixed Use utilizing Affordability Unlocked. 

• Plan is for up to 1 acre to be permanent public green space along E.M. Franklin and a large area along the creek where there would be a 
walking path that we hope will extend from MLK to Manor.

• A small amount of light commercial on 2015 EM Franklin including a coffee shop and market along EM Franklin, a small neighborhood 
center, and some live‐work spaces.

• Any development on this lot will increase traffic, but we will work diligently with the neighborhood and the city to mitigate, slow and 
divert traffic as well as improve pedestrian and bike safety.

• No surface parking in the development with all parking being underground or contained in the building envelope.

CONFIDENTIAL  ‐ ALL RIGHTS RESERVED 2
 Conceptual Street Elevation

CONFIDENTIAL  ‐ ALL RIGHTS RESERVED 3
 Conceptual Site Plan

CONFIDENTIAL  ‐ ALL RIGHTS RESERVED 4
 Conceptual Program

CONFIDENTIAL  ‐ ALL RIGHTS RESERVED 5
 Conceptual Site Plan Narrative

The Community at EM Franklin
Our everyday spaces impact our everyday activities and vice‐versa. People invariably fall into patterns of daily living and with this in mind,
one can expect that good spaces engender good habits and good neighbors. Good spaces encourage neighbors to personalize their spaces
but also binds them through a sense of common stewardship.

At the Community, different types of homes and living spaces are manifested in traditional building and spatial tropes — the row house, the 

apartment block, the court, the arcade, the promenade (or paseo), the market, the garden. But these recognizable spaces are organized to 
strike balance between value and affordability through conventional construction techniques and individuated program in the common 
spaces. Our strategy is to treat the buildings and spaces themselves as “good neighbors” to each other and encourage the human neighbors 
to personalize their particular living arrangements and inhabit their common adjacencies in ways that will always be varied and vital but 
ultimately respectful.

The Enclave
These are nicely sized apartments arranged on a 4‐pack floor stacked in a 3‐story walk‐up. The open circulation guarantees that all four walls 
of a given unit have access to air and light and connect visually from enclave to enclave.

The Row House

Our row houses feature no more than three attached units. In this way they are humanly scaled and spatially efficient while safeguarding that
there is only one middle unit per row that yet has access to the outdoors in the front and back.

The Court
The courts are intended to be unique with varying levels of activity, movement, privacy and function. We’ve imagined what these functions 
could be but to be honest, people always find a way to make spaces their own, maybe with a little helpful design nudge.

The Arcade
Sometimes all it takes to make a good space great is thoughtful consideration of the spaces that encapsulate it: the ground and overhead, 
the edges and destination points within and without. Here we see lawns, paths and outdoor furniture. Overhead, a filigree of trellises and 
lighting. A volume of space replete with life and activity. How wonderful would it be to pull up a lawn chair to a fire pit at night and read a 
book by arcade light?

CONFIDENTIAL  ‐ ALL RIGHTS RESERVED 6
 Conceptual Site Plan Narrative

The Park Stop

EM Franklin is a thoroughfare, often used as a shortcut. Destination‐to‐destination travel is the greatest contributor to traffic, not the homes
that line the same street. With our park stops, we encourage pedestrian traffic at least to pause for a spell, slow down and even rest. We’ll
throw
in the benches and shade.

The Garden
Between the south row houses we see community gardens also arranged in rows. Here the planting beds get plenty of sunlight and are 
accessible to the larger courts but tucked away just enough to allow the Community’s green thumbs enough privacy to provide the proper 
level of care.

The Preserve
The entire site slopes uniformly to the east, down to a grove of trees in a flood plain. By staying out of it, we avoid having to deal with it and 
yet preserve the natural foliage therein. It becomes a space to occupy mentally and yet is ever‐present in the back of one’s daily living 
experience.

The Paseo
Between the single‐family and multifamily parcels we see a paseo, a walkable pedestrian path that extends from the street to the Preserve. 
Starting at the “trail head” marked by a weekly market of local artisanal crafts and delicacies, the Paseo meanders between retail frontage 
and live‐work townhomes culminating in the Preserve where you can take a nap in the hammock grove.

The Community at EM Franklin
… makes achievable housing possible. The variety of spaces enrich lives both within its boundaries as well as the larger neighborhood. With 
this community, we look to buck the trend and monotony of cookie cutter homes. After all, we are people, not cookies.

CONFIDENTIAL  ‐ ALL RIGHTS RESERVED 7
Appendix A – Interim Site Activation
 Interim Site Activation

• Opening for temporary community use, with some elements expected to remain.

• Working with community partners to activate the space for neighborhood benefit.

• Collaborating with a sociologist to harness the space to foster social interaction and connection.

• Please reach out at 20112015emfranklin@gmail.com for ideas, suggestions, or more information.

• Little Free Library ‐ on site

• Pavers and lighting ‐ in progress

• Picnic tables ‐ in progress

• Public murals and sculpture art ‐ in discussion

• Gardening and potted plants ‐ in discussion

• Community partner‐hosted daytime events that reflect values of celebrating nature, creativity, diversity, family, + 
neighborhood ties – in discussion

• More to come!

CONFIDENTIAL  ‐ ALL RIGHTS RESERVED 9
Appendix B – Previous Presentation Highlights
October 2020
 Confluence of Values and Priorities

Infill / Affordable / Community Focused / Environmentally Conscious

City

JJSBNA Developer

City of Austin:  Higher‐density and closer‐in affordable housing, housing near employment, equitable / integrated 
/diverse housing, small parks within neighborhoods

JJ Seabrook NA:  Thoughtful design, environmental protection, nature interaction in urban neighborhood, pedestrian 
safe, mitigate traffic, affordability and diversity, neighborhood protection

Developer:  Affordable, infill, smart balance of density and affordability, mixed income and varied unit mix, community 
engagement, non‐car centric, incorporate nature
CONFIDENTIAL  ‐ ALL RIGHTS RESERVED 11
 Conceptual Elevations

CONFIDENTIAL  ‐ ALL RIGHTS RESERVED 12
 City of Austin Values and Priorities

Imagine Austin’s Six Core Principals for Action: The Austin Strategic Housing Blueprint identified five 
1. Grow as a compact, connected city community values to guide the process, including:
2. Integrate nature into the city • Prevent households from being priced out of Austin
3. Provide paths to prosperity for all • Foster equitable, integrated, and diverse communities
4. Develop as an affordable and healthy community • Invest in housing for those most in need
5. Sustainably manage water, energy and other • Create new and affordable housing choices for all 
environmental resources Austinites in all parts of Austin
6. Think creatively and work together • Help Austinites reduce their household costs
• Goal of 60k units 80% MFI or below

Other areas of focus:
• Infill development and redevelopment in centers and along major roadways will be needed to meet the growing 
demand for higher‐density, closer‐in affordable housing.
• Increase supply and variety of housing near employment centers to allow more people to live closer to their jobs. 
• Encourage infill and redevelopment opportunities that place residential, work, and retail land uses in proximity to each 
other to maximize walking, bicycling, and transit opportunities. 
• Creating a more compact and efficient city is critical to our ability to connect people of all ages, backgrounds, and 
abilities to homes, jobs, schools, arts and cultural amenities.
• More attention needs to be paid to creating smaller parks that are in or within walking distance of neighborhoods.
• At least 75% of new housing units should be within 1/2 mile of Imagine Austin Centers and Corridors
• At least 25% of new income‐restricted affordable housing should be in high opportunity areas.  
• At least 30% of new housing should be a range of housing types from small‐lot single‐family to eight‐plexes to help 
address Austin’s need for multi‐generational housing

CONFIDENTIAL  ‐ ALL RIGHTS RESERVED 13
 Developer Values and Priorities

• Committed to building inclusive, diverse, and mixed‐income homes in urban infill neighborhoods at attractive price 
points.

• Focused on projects at the intersection of affordability and density.

• Listen to and collaborate with community and neighborhood and incorporate their wants and needs.

• Mix of mid‐level affordable units and lower‐price point entry‐level homes is important

• Various housing types to serve all family composition types

• Incorporate nature, with focus on creating green and open space where possible

• Focus on areas with multi‐modal transportation options and encourage alternatives to parking/cars

• In the end, projects must be financially feasible

CONFIDENTIAL  ‐ ALL RIGHTS RESERVED 14
 JJ Seabrook NA Values and Priorities

• Preservation of Intent:  Neighborhood protected in case property changes hands

• Affordability and Diversity:  Accessible to folks of all walks of life, race, socio‐economic, employment, stage of life, 
family composition

• Environmental Regeneration:  Preserve and expand upon green space, native landscaping, creek, connected parks and 
green space while minimizing impervious cover.

• Pedestrian safety/experience and traffic mitigation:  Encourage all forms of safe transportation particularly walking 
and biking. Promote walking trails within development and try to connect MLK to Manor. Mitigate traffic and prevent 
errant parking.

• Community:  Neighborhood likes to think of itself as more of an extended family than a group of strangers. Important 
for development to unify rather than isolate.

In short, in the J.J. Seabrook Neighborhood’s collective mind, the ideal project welcomes a new and diverse group of 
neighbors who will enjoy the neighborhood for all the things we already love about it: 
• Thoughtful design that promotes community and preserves the area’s unique character 
• Dedication to environmental protection, including our beloved Tannehill Branch Creek
• Plenty of opportunities to interact with nature in an urban neighborhood
• A safe and enjoyable pedestrian experience that features plenty of shaded, protected walking/biking/jogging/dog‐
wrangling space and minimizes traffic 

CONFIDENTIAL  ‐ ALL RIGHTS RESERVED 15
 Appendix – Prior Presentation (Oct. 2020)

Anmol Mehra Jason Thompkins Conor Kenny

anmolmehra1@gmail.com jason@jthompkins.net Zoning Consultant
(713) 320‐5000 (512) 517‐3616 Civilitude Group