GESTÃO FUNDIÁRIA: UMA PRIORIDADE INTEGRADORA

Paulo Sérgio Sampaio Figueira

Advogado

O debate sobre Governança Fundiária vem ocorrendo nas últimas

décadas através de Encontros Internacionais, em que há envolvimento dos
países através de seus órgãos públicos de terra, das Corregedorias dos
Estados, dos Cartórios de Registros de Imóveis, e das instituições
vinculadas à sociedade civil, em que o escopo visa conciliar elementos
econômicos, políticos e sociais.
Desta maneira, a Governança Fundiária atua como um instrumento
que busca a otimização da gestão da terra, contribuindo para o
aprimoramento da política fundiária, visando o desenvolvimento sustentável
do meio rural, a partir da perspectiva da afirmação da diversidade
sociocultural e ambiental, que envolve o universo de estabelecimentos da
produção da agricultura e das áreas não destinadas para agricultura, e as
suas conexões com os diferentes setores, tanto no espaço rural quanto
urbano. Assim, a Governança Fundiária visa atender a todo um
ordenamento que vem reger o uso correto das terras em território nacional
e as normas as quais irão determinar a forma correta de acessar e de
usufruir dessa terra.
Destarte, o atual momento que perpassa a discussão sobre o
modelo de uso da terra para produção agrícola e sua relação com meio
ambiente, envolve diretamente a Gestão Fundiária, principalmente no que
concerne as demandas de produção de alimentos, infraestrutura, expansão
dos centros urbanos, proteção dos recursos naturais e produção de
energia, fato em si que perpassa pela necessidade de uma ampla
articulação mundial na área política e estratégica, entre os diferentes
governos e instituições multilaterais, para tratar da Governança Fundiária.
No Brasil a Gestão Fundiária perpassou pelo processo de
sesmarias, de capitanias hereditarias, e posteriormente por diversas
normas dentre elas temos: Lei n.º 601 de 18 de setembro de 1850 (Lei das
Terras); Lei n.º 4.504, de 30 de novembro de 1964 (Estatuto da Terra); Lei
n.º 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Registros Públicos); Constituição da
República Federativa do Brasil (CRFB), de 1988; a Lei n.º 11.952, de 25 de
junho de 2009 (Regularização Fundiária em terras da Únião na Amazônia
Legal); Lei nº. 10.267, de 28 de agosto de 2001 (Lei de Criação do Sistema
Público de Registro de Terras, originária do PL n o. 3242/2000); Decreto n.º
10.592, de 24 de dezembro de 2020 (Regulamenta a Lei n.º 11.952, de
2009); Instrução Normativa Nº 104, de 29 de janeiro de 2021 (Fixa os
procedimentos para Regularização Fundiária das ocupações incidentes em
áreas rurais, de que trata a Lei n.º 11.952, de de 2009). Além das normas
de terra em vigor, tramita no Congresso e no Senado Federal o Projeto de
Lei n.º 2.633, de 2020, que aumenta o tamanho de terras da União
passíveis de regularização fundiária sem vistoria prévia, bastando a análise
de documentos e de declaração do ocupante de que segue a legislação
ambiental.
Portanto, conforme exposto, é importante esclarecer, que a
ausência de controle sobre a divisão de terra no Brasil é antiga, vem desde
a Colonização Portuguesa, em que até hoje existe uma lacuna e ausência
de uma conexão entre Cadastro de Georreferenciamento e Cartório de
Registro de Imóveis, fato que em si demonstra ausencia de Gestão
Fundiária Integradora.
A título de ilustração da situação de Cadastro de
Georreferenciamento e da conexão com o Cadastro de Registro de
Imóveis, o Brasil tem 851 milhões de hectares e 5.570 municípios, o que
equivale duas vezes à União Europeia, entretanto apresenta seus diversos
cadastros fragmentados e dissociados. Mais grave ainda é detectar que há
municípios sem Cadastro Georreferenciado, dados sem padrão,
incompletos ou desatualizados, e que esses Cadastros Urbanos e Rurais
são separados.
Portanto, existe ausência de integração entre Cadastros de
Georreferenciamento e os Cartórios de Registros de Imóveis, e entre as
bases cadastrais dos municípios. Isso equivale dizer, que metade dos
imóveis urbanos não tem Escritura Pública no Brasil, faltando integração da
base de dados dos imóveis.
Isso reflete em insegurança jurídica na compra e venda dos imóveis,
para comprovar basta analisar os dados do Ministério do Desenvolvimento
Agrário (2001) em que salienta que em termos de terras griladas há um
contingente de 100 milhões de hectares de terras griladas, que representa
quatro vezes o Estado de São Paulo e duas vezes a Espanha, sem olvidar
que temos no pais terras de papel ou beliches fundiários, que representa
área registrada maior que a área oficial. Portanto, sem integrar os bancos
de dados, os diferentes Sistemas Cadastrais e resgatar as informações
relativas aos imóveis incorporados ao patrimônio público e destinados, o
caos vai continuar no país em relação a Governança Fundiária
Vale ressaltar, entretanto, que o país precisa estabelecer uma
estrutura de gestão eficiente, sistêmica, completa, integrada e de
abrangência nacional para o Sistema de Cadastro Territorial, integrando
principalmente o Rural com o Urbano com base no Georreferenciamento de
Parcelas Territoriais, fazendo a conexão com o Registro Cadastral nós
Cartórios.
É importante esclarecer que o avanço de uma Governança
Fundiária perpassa necessariamente por um eficiente Sistema de Cadastro
Territorial com base no Georreferenciamento e a conexão com o Registro
Cartorial. Mas, nesse aspecto, temos muito ainda a evoluir no Brasil. O
certo é que a partir da Lei no.10.267, de 2001, todos os imóveis rurais
deveriam ser Georreferenciados pelo Sistema Geodésico Brasileiro,
observados os prazos legais, cujo escopo principal seria evitar a
superposição de áreas, as fraudes, as grilagens e as distorções nos dados,
e principalmente garantir mais segurança jurídica e veracidade aos
registros.
Esse procedimento também deve ser adotado em todos os autos
administrativos e judiciais que versem sobre imóveis rurais. Portanto, para
Georreferenciar um imóvel rural a partir desta norma é necessário o
Memorial Descritivo do Imóvel, contendo as coordenadas dos vértices
definidores dos limites dos imóveis rurais, Georreferenciadas ao Sistema
Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA -
com a devida ART, assinado por um profissional habilitado e credenciado
pelo INCRA, e a certificação realizada pelo INCRA.
Apesar de ser uma exigência legal, o não cumprimento do
Georreferenciamento da Propriedade Rural não acarreta multas. Porém, o
proprietário fica proibido de realizar qualquer Procedimento de
Desmembramento, Remembramento ou Parcelamento de sua Propriedade
até que ela esteja regularizada junto ao INCRA.
Atualmente, Georreferenciar a Propriedade é uma medida
regulatória essencial, uma vez que imóveis Georreferenciados e
devidamente regularizados irão possuir uma maior credibilidade ao serem
comercializados e na maioria das alienações fundiárias, compradores
nacionais e estrangeiros, optarão por imóveis que já possuem a
documentação regulamentada da propriedade. Além disso, em alguns
bancos, a certificação do imóvel pelo INCRA já se tornou obrigatória para o
processo de financiamento de crédito.
Mesmo com esse avanço proporcionado pela Lei n o.10.267, de
2001, a Governança Fundiária, ainda, esbarra em conflitos, principalmente,
da ordem de Cadastro de Georreferenciamento e de Cadastro de Registro
de Imóvel, visto que não está claro, itens como a posse e ocupação da
terra, o valor da terra, o uso da terra, e o desenvolvimento da terra. Há
muitos órgãos atuando e sem conversar entre si, sem olvidar que a
regularização fundiária é realizada por cada um ente público com cadastro
distintos, não há um identificador único no país.
Como proposta para superação da inexistência de Governança
Fundiária, extrai-se proposições, fruto do GEO+20, para equacionar essas
questões, ligadas a desconexão do Cadastro do Georreferenciamento com
o Cadastro do Registro de Imóveis, como: i) o Estado Brasileiro precisa
assumir seu papel de Governança Fundiária como uma Política de Estado
com índice de Governança Fundiária; ii) Construção de um Cadastro
Integrado Único entre os entes públicos; iii) Regularização das Posses e
Ocupações Privadas existentes; iv) Identificar e se apropriar das Terras
Devolutas e Remanescentes; v) Integração das legislações fundiárias
federais, estaduais e municipais para atingir os fins acima elencados; vi)
Criação de um Quadro Institucional que atenda às necessidades de
Governança Fundiária pelas Terras no Brasil, inclusive os Estados
precisam instituir essa Governança Fundiária; vii) A Gestão da Governança
de Terra tem que estar junto a órgão hierarquicamente superior aos
ministérios (por exemplo Casa Civil), em virtude da existência de diversos
cadastros em órgãos distintos e a difícil decisão de colaboração entre os
mesmos pela insistência de não unificar dados e informações; viii) A
Necessidade da Integração do Georreferenciamento Urbano com o Rural,
como Política de Sistema de Governança da Terra; e ix) A Elaboração de
Legislação pertinente a Gestão Territorial e ao Cadastro de Imóveis.
Portanto, fica claro, que ainda há a necessidade de estreitar a
relação entre o Poder Executivo, o Legislativo, e o Judiciário, atinentes a
uma padronização de normativas, de Políticas Públicas de Governança
Fundiária, e da necessidade premente de uma relação mais próxima da
União com os Estados e os Municípios, visando equacionar e desmitificar
esses excessos de cadastros existentes, que não se coadunam, não
conversam, e que impossibilita a conexão, originando prejuízos de milhões
de reais e desperdício de capital humano.
É urgente a necessidade da integração dos Sistemas Cadastrais e o
Registro de Imóveis para uma eficiente Gestão Fundiária, sabe-se que é
viável, principalmente com a tecnologia e conhecimento que o país
desenvolveu durante esses 21 anos após a criação da Lei n.º 10.267, de
2001. Urge a necessidade de deixar de lado as vaidades institucionais e
trabalhar em função de Diretrizes de Estado como Política de Governança
da Terra.
Com essa ausência de conexão entre os Cadastros de
Georreferenciamento e o Cadastro de Registros de Imóveis há uma
renúncia fiscal bilionária em que o país deixa de arrecadar, sem olvidar que
essa Desgovernança Fundiária, favorece a Grilagem de Terras Públicas
(Devolutas e Remanescentes), sobreposição de terras públicas e privadas,
expulsão dos posseiros, e distribuição irregular de títulos.

Advogado e professor com atuação em Direito Ambiental, Agrário e

Administrativo. Técnico Agrícola, Graduado em Bacharel em Direito, em
Administração de Empresas, em Arquivologia, em Ciências Agrícolas. Pós-
graduação em Desenvolvimento Sustentável e Gestão Ambiental, em Direito
Ambiental e Política Pública, em Arquivologia, em Metodologia Cientifica, em
Advocacia Eleitoral, e Mestre em Direito Ambiental e Política Pública. Autor de
Obras em Direito Ambiental e Agrário e de Política Pública, Vice-Presidente da
Comissão Nacional de Regularização Fundiária da UBAU-Região Norte,
Presidente da Pasta Ambiental da UBAM, já foi Secretário de Estado de Meio
Ambiente, Membro da Anamma e da Abema, e Presidente da Comissão de
Meio Ambiente da OAB/AP.