LEGISLAÇÃO APLICADA AO

GEORREFERENCIAMENTO DE IMÓVEIS
RURAIS
UNIDADE I
DO REGISTRO DOS IMÓVEIS
Elaboração
Márcio Felisberto

Revisão
Tatiana Reinehr

Produção
Equipe Técnica de Avaliação, Revisão Linguística e Editoração
SUMÁRIO

INTRODUÇÃO ..................................................................................................................................................4

UNIDADE I
DO REGISTRO DOS IMÓVEIS .............................................................................................................................................................9

CAPÍTULO 1
REGISTRO DA PROPRIEDADE IMÓVEL NO BRASIL ........................................................................................................... 9

CAPÍTULO 2
LEGISLAÇÕES REFERENTES AO REGISTRO PÚBLICO .................................................................................................... 20

CAPÍTULO 3
A GRILAGEM DE TERRA E A QUESTÃO CARTORIAL ....................................................................................................... 30

REFERÊNCIAS ................................................................................................................................................43
INTRODUÇÃO

O serviço notarial e registral é aquele prestado, administrativamente, pelos

notários e registradores, e tem por objetivo dotar os atos jurídicos de publicidade,
autenticidade, segurança e eficácia.

É, portanto, o registro imobiliário que torna pública a aquisição de imóveis,

bem como qualquer outra transação que incida sobre esse imóvel, como a sua
oneração com uma hipoteca ou um penhor, ou mesmo com a constituição do
direito de superfície, ou qualquer outro direito real, gerando um rastro de todas as
transações em torno do imóvel, que se conhece por cadeia sucessória do imóvel 1.

Sobre o assunto, Tibães (2015) ressalta o relevante papel dos registros notariais
por meio do trabalho dos notários, “agentes públicos responsáveis por escrever,
transcrever e conservar documentos privados que se originavam das transações
comerciais que precisavam ser adaptados em um documento público para
comprovar sua autenticidade e valor probante” (2015, p. 14).

Observa-se que a finalidade essencial dos registros públicos é trazer segurança

para os negócios do mercado imobiliário; no entanto, pode-se apontar também
o importante papel de auxiliar na fiscalização de diversos outros ramos do
direito, como civil (regularização da posse), tributário (base de cálculo para o
Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana – IPTU ou o Imposto sobre a
propriedade Territorial Rural – ITR), urbanístico (fiscalização do cumprimento
da função social da propriedade urbana), entre outros.

Foi a partir do advento da Lei Federal n. 6.015/1973, conhecida como a Lei dos
Registros Públicos, que se fixou o sistema matricial para o registro de imóveis.
Isto é, definiu-se que cada imóvel deve possuir uma única matrícula, “na qual se
concentra[m] a especialização do bem, a cadeia contínua de atos que envolvam
o imóvel e a qualificação de todos os sujeitos que fazem parte de sua cadeia
dominial” (OLIVEIRA, 2019, p. 211).

Matrícula corresponde ao ato de:

inserir em uma folha, pela primeira vez, dados relativos a um

único imóvel, a qual, a partir de então, será destinada ao registro
de todas as mudanças jurídicas experimentadas diretamente pelo
1 Trata-se de certidão que contém o histórico do imóvel, isto é, toda a sequência cronológica e legitimidade de todas as transmissões
de propriedade ocorridas sobre um mesmo imóvel, que vai desde o atual proprietário até a origem da titulação (o primeiro titular,
geralmente o Poder Público: Estado, União etc.) (TIBÃES, 2015. p. 14).
 imóvel ou que lhe influenciem; [...] é a folha em que determinado
imóvel foi matriculado, contendo suas sucessivas modificações
jurídicas e seu estado atual (JACOPETTI, 2020, p. 42).

Mesmo com o sistema matricial, nota-se que a estrutura fundiária no Brasil

foi se formando e se caracterizando pela inconsistência dos elementos técnicos
definidores do contorno da unidade territorial. Com efeito, observa-se a ausência
de rigor no encaixe da medição na geometria das propriedades vizinhas, o que
acaba por gerar um registro do memorial descritivo nos serviços de registro de
imóveis, por vezes, frágil, inconsistente e incoerente.

Esse cenário resulta, na prática, em uma série de problemas na administração

da posse, destacando-se a ocupação irregular pelos chamados “posseiros”. A
precariedade de sua posse os impede de exercer atos formais perante órgãos
públicos e instituições financeiras ou de assistência técnica, dificultando a
concretização da função social da terra, e, até mesmo, prejudicando a geração
de riqueza para o próprio país. Isso, porque a correta utilização econômica da
terra e na sua justa distribuição, de modo a atender ao bem-estar da coletividade
(atendimento da função social), interfere, diretamente, na produtividade e na
promoção da justiça social (ARAÚJO, 1999, p. 29).

Destaca-se que, no âmbito fundiário, a CF/1988 estabelece que:

Art. 186. A função social é cumprida quando a propriedade rural

atende, simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência
estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos:

I - aproveitamento racional e adequado;

II - utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e

preservação do meio ambiente;

III - observância das disposições que regulam as relações de

trabalho;

IV - exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos

trabalhadores (BRASIL, 1988).

A fim de viabilizar o cumprimento de todas essas exigências, sobretudo o

aproveitamento racional adequado e a utilização adequada dos recursos naturais
disponíveis na propriedade rural, surgem importantes instrumentos de promoção
do ordenamento territorial, com destaque para a regularização fundiária, o
recadastramento dos imóveis rurais e o registro público administrativo. Nesse
sentido, destacam-se as seguintes inovações introduzidas pela Lei n. 10.267/2001:
 » institui-se o cadastro nacional de imóveis rurais (CNIR), a partir do registro
de um código único de identificação de cada imóvel, que corresponde à
chave de uma base de dados destinada a agrupar as informações de todos
os imóveis rurais do território nacional;

» essa base de dados única, gerenciada conjuntamente pelo Incra e pela

Receita Federal, será produzida pelas diversas instituições públicas federais
e estaduais produtoras e usuárias de informações sobre o meio rural e
compartilhadas entre as instituições participantes, sendo uma delas os
Cartórios de Registros de Imóveis;

» para a efetivação do registro, torna-se obrigatória, por parte do proprietário,

a apresentação de memorial descritivo e planta georreferenciada do imóvel,
sendo que estão isentos dos custos dos trabalhos técnicos os imóveis que
não excedam a quatro módulos fiscais;

» a identificação do imóvel rural passa a ser feita com indicação do código

do imóvel, dos dados constantes do certificado de cadastro de imóvel rural
(CCIR), da denominação e de suas características, confrontações, localização
e área;

» as escrituras dos imóveis rurais devem fazer menção obrigatória dos seguintes
dados do CCIR: código do imóvel, nome e nacionalidade do detentor,
denominação e localização do imóvel 2;

» em caso de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis

rurais, a identificação “será obtida a partir de memorial descritivo contendo
as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais,
georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional
a ser fixada pelo Incra” 3;

» essa identificação torna-se obrigatória para efetivação de registro, em

qualquer situação de transferência de imóvel rural.

Antes das alterações promovidas pela referida lei federal, para o registro de
um imóvel ou de uma unidade territorial (lote, gleba ou parcela) nos registros
públicos, exigia-se levantamento técnico, em que o contorno da unidade territorial
era descrito por azimutes e distâncias entre dois pontos, não havendo rigor no
encaixe da medição na geometria das propriedades vizinhas, o que acabava por
gerar inconsistência das medições com possibilidades de múltiplas definições
2 Com essa interligação, tem-se pela primeira vez a segurança da identidade do imóvel entre os dois registros (o cadastro e o registro
de imóveis).

3 Garante-se a isenção de custos nanceiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área corresponda, no máximo, a quatro
módulos scais (BRASIL, 2001).
de cada ponto limite entre duas propriedades. Isso correspondia à total afronta
ao princípio da especialidade, o qual estabelece que tanto o objeto do negócio
(o imóvel) como os contratantes devem estar perfeitamente determinados,
identificados e particularizados, para que o registro reflita com exatidão o fato
jurídico que o originou.

Destaca-se ainda que, anteriormente, os Serviços de Registros de Imóveis não eram

obrigados a informar ao governo as alterações ocorridas nas matrículas imobiliárias
decorrentes de mudanças de titularidades, parcelamento, desmembramento etc.
Isso causava um descompasso entre as informações constantes dos Serviços de
Registros de Imóveis e aquelas constantes do Sistema Nacional de Cadastro
Rural (SNCR).

E mais, a ausência de unicidade de informações e o não compartilhamento delas

aliados a um sistema registral ainda embasado em processos analógicos, portanto,
não digitais, facilitavam sobremaneira a ocorrência de fraudes envolvendo
muitas vezes o patrimônio público. Além disso, inviabilizavam a implantação
de políticas eficientes de gestão territorial, diante do desconhecimento das reais
dimensões dos imóveis distribuídos no território brasileiro.

No entanto, reconhece-se que, a partir da Nova Lei de Registro Públicos, Lei n.

10.267, ocorreram grandes avanços na área fundiária brasileira, com destaque
para a obrigatoriedade de o serviço de registro de imóveis repassar ao Incra
todas as alterações ocorridas nas matrículas imobiliárias.

A exigência da especialidade passa a ser atendida de uma forma que lhe confere
qualidade. Isso, porque as informações de rumos/azimutes e distâncias não
podem mais ser utilizadas para a descrição imobiliária, mas sim as coordenadas
georreferenciadas.

De acordo com Philips (2002), essa simples mudança traz uma série de vantagens:

» melhora a identificação do imóvel;

» descobre a sobreposição de títulos;

» evita ou dificulta fraudes de dupla titulação;

» possibilita o referenciamento entre registros e mapas cadastrais,

» facilita a interligação dos dados Registrados com outros registros territoriais.

Dessa forma, o cadastro de bens imobiliários tem como finalidade a documentação

e a segurança legal à integridade geométrica da propriedade imobiliária.
Consequentemente, o cadastro complementa o Registro Imóveis, proporcionando
segurança jurídica aos direitos de propriedade territorial (PHILIPS, 2002).

Paralelamente, a Lei n. 10.931/2004, por meio de seu artigo 59, promoveu

alterações nos artigos 212 e 213 da Lei n. 6.015/1973, e, com isso, veio a
regulamentar definitivamente a alteração dos registros imobiliários de forma
administrativa, inclusive em perímetros urbanos, contribuindo sobremaneira com
a celeridade nos processos de regularização fundiária e ordenamento territorial.

Diante dessas alterações legislativas, pode-se observar os esforços do poder

público no sentido de promover uma gestão territorial mais coerente e eficaz
a partir do conhecimento dos seus limites e configurações, mas, sobretudo, a
partir do conhecimento da situação ocupacional dos imóveis que integram a
estrutura fundiária nacional.

Objetivos
» Compreender o reordenamento da estrutura fundiária nacional.

» Analisar as inconsistências existentes nos serviços de registro de imóveis

e no Cadastro Rural Brasileiro.

» Compreender a importância do reordenamento fundiário a partir do

georreferenciamento dos imóveis rurais.
 DO REGISTRO DOS
IMÓVEIS
UNIDADE I

CAPÍTULO 1
REGISTRO DA PROPRIEDADE IMÓVEL NO BRASIL

O serviço notarial e registral tem por objetivo dotar os atos jurídicos de publicidade,
autenticidade, segurança e eficácia. Há basicamente quatro tipos de sistemas
registrais no mundo:

» o francês, de cadastro, que confere eficácia plena e real às transações

imobiliárias;

» o norte-americano, record system, ou de arquivo das informações, marcado

pela ocorrência de contradição entre títulos e pela presença de companhias
seguradoras para compensar esse risco;

» o alemão, da eficácia definitiva a partir do momento do registro, gerando

a presunção absoluta e inquestionável do teor do ato efetivado;

» o brasileiro, da eficácia definitiva a partir do momento do registro, portanto,

a qualquer tempo, pode-se questionar a validade de negócios pretéritos.
Em razão disso, torna-se indispensável a análise minuciosa e criteriosa do
título, o que se dá por meio da qualificação registral a fim de verificar se o
ato está plenamente apto ao registro.

Há, portanto, diversos sistemas ou formas de organizar os dados notariais ou

registrais, que variam de acordo com as origens históricas, políticas e culturais
de cada país. Mas seja qual for, no contexto do direito imobiliário, todos contêm
em si um elemento básico: garantir que os direitos relativos a imóveis, em
especial a propriedade e a posse, possam produzir efeitos perante terceiros por
meio do registro.

No contexto do ordenamento jurídico brasileiro, tamanha é a relevância do tema

que possui previsão expressa na Constituição Federal (CF/1988), em seu artigo
236, como se observa a seguir:

9
UNIDADE I | DO REGISTRO DOS IMÓVEIS

Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em

caráter privado, por delegação do Poder Público. (Regulamento)

§ 1 o Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil

e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos,
e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário.

A Lei Federal n. 8.935, de 18 de novembro de 1994, também conhecida como a

Lei dos cartórios, destina-se a regular os serviços notariais e de registro. No seu
art. 1 o, define-se que os serviços notariais e de registro são os de organização
técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade,
segurança e eficácia dos atos jurídicos submetidos a registro.

Destaca-se que, por meio da publicidade, pressupõe-se que os atos são de domínio
público, portanto, a princípio, não é possível alegar o seu desconhecimento
na tentativa de fazer prevalecer algum outro ato jurídico posterior perante
aquele que fora levado a registro anteriormente. Isso se dá também em virtude
da autenticidade, que gera a presunção de regularidade do ato registrado; da
segurança, que produz a estabilidade dos direitos; e ainda da eficácia, que faz
irradiar os seus efeitos perante terceiros (OLIVEIRA, 2019).

Historicamente, a prática surgiu em Roma, onde as terras eram de domínio do

Estado, mas conferia-se a um particular a possibilidade de explorá-la, transmitindo
a ele, portanto, a posse, mas a propriedade permanecia com o Estado. Já no
Brasil, o ato de posse e o surgimento das discussões referente a propriedade
de uma determinada área remontam à expansão europeia e ao descobrimento
das Américas. Quem primeiro ocupava um solo que ainda não era ocupado por
outro europeu tomava posse, e consequentemente adquiria o direito de ocupar
e explorar da forma que lhe aprouvesse ou interessasse.

Após a fase do descobrimento, a história da propriedade no Brasil se estendeu

desde as conhecidas capitanias hereditárias e sesmarias. Por esse sistema de
administração territorial, repartiu-se o solo brasileiro, por meio de doações, entre
membros da burocracia estatal e da pequena nobreza de Portugal. Ressalta-se
que, entre os direitos dos capitães-donatários, havia a propriedade de 10 léguas ao
longo da costa, isenta de tributos, exceto o dízimo. No entanto, sobre o restante
da capitania, possuíam apenas o direito de posse, de administração e do exercício
da justiça em nome do rei; além da doação de sesmarias (OLIVEIRA, 2019).

As sesmarias eram uma espécie de enfiteuse, pela qual a Coroa permanecia

proprietária, mas cedia o domínio útil das terras a sesmeiros, que tinham por

10
 DO REGISTRO DOS IMÓVEIS | UNIDADE I

obrigação o pagamento dos tributos incidentes sobre o bem e foro, sob pena
de comisso (perda do direito à sesmaria). Pode-se vislumbrar o antecedente
remoto dos registros de imóveis no Brasil no ato de documentação, lavrada
pelos funcionários portugueses, que vinculavam terras brasileiras a posseiros
e à Coroa.

Esse sistema foi substituído pelo regime das posses (caos dominial), até
que a Constituição do Império do Brasil de 1824 veio a abolir o confisco e,
simultaneamente, consagrou o direito de propriedade. À luz de seus princípios,
foi editada a denominada Lei de Terras, Lei n. 601, de 1850, que revalidou as
sesmarias, bem como outras concessões do Governo-Geral ou Provincial. Mas
considera-se como verdadeiro antecedente dos registros de imóveis que se
conhece atualmente o denominado “Registro geral de hypothecas”, instituído
pela Lei n. 317, de 1843.

Importante ressaltar que o Decreto n. 482, de 1846, veio determinar a criação de

um Registro em cada uma das Comarcas do Império, a cargo de um dos tabeliães
do local; e a inscrição obrigatória das hipotecas, inclusive aquelas constituídas
anteriormente à edição do decreto.

Posteriormente, o Decreto n. 1.318, de 1854, determinou a obrigatoriedade do

registro das posses dos imóveis, pelos possuidores de terras sob pena de multas,
perante os vigários; devendo os exemplares ser conservados no arquivo das
paróquias, e os livros de registro remetidos ao delegado do diretor-geral das
Terras Públicas da Província respectiva.

Tendo em vista as semelhanças da organização “registro do vigário” com o futuro

registro de imóveis brasileiro, pode-se considerá-lo “não como antepassado
do RI, mas como contribuição digna de nota no aspecto formal do registro”
(JACOPETTI, 2020, p. 57). Ressalta-se, no entanto, que o registro paroquial
ou o do vigário correspondiam a mero cadastro dotado de efeitos simplesmente
declaratórios, sem qualquer valor como título de domínio, consignando apenas
as declarações de posse, mas que trouxe grande contribuição ao discriminar o
público do particular (OLIVEIRA, 2019, pp. 84-85).

Atualmente, impende destacar relevante papel de racionalização do sistema

registral conferido pela Lei n. 6.015/1973. As informações de cada imóvel passaram
a ser organizadas a partir de uma única matrícula, “na qual se concentram
a especialização do bem, a cadeia contínua de atos que envolvam o imóvel e

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UNIDADE I | DO REGISTRO DOS IMÓVEIS

a qualificação de todos os sujeitos que fazem parte de sua cadeia dominial”

(OLIVEIRA, 2019, p. 87).

Oportuno esclarecer que a matrícula corresponde ao “ato de inserir em uma

folha, pela primeira vez, dados relativos a um único imóvel [...], destinada ao
registro de todas as mudanças jurídicas experimentadas diretamente pelo imóvel
ou que lhe influenciem”; ao passo que a tábua registral corresponde à “folha em
que determinado imóvel foi matriculado, contendo suas sucessivas modificações
jurídicas e seu estado atual” (LAGO, 2008, p. 13). Esse sistema, denominado
matricial, representou importante passo para o aprimoramento dos serviços de
registro de imóveis.

Já no âmbito do registro dos imóveis rurais, a Lei n. 10.267/2001 introduziu

grande avanço no sistema ao exigir sua descrição por coordenadas dos vértices
definidores dos seus limites a partir do georreferenciamento junto ao Sistema
Geodésico Brasileiro. Cabe ressaltar que a precisão posicional da poligonal objeto
do memorial descritivo deverá ser certificada pelo Incra. O intuito é alcançar
a efetiva especialidade objetiva dos imóveis rurais, de modo a permitir que, a
partir das informações constantes da matrícula, seja possível plotar o imóvel
em planta ou mapa oficial.

Desde o descobrimento do Brasil, no ano de 1500, até o grito de independência,

às margens plácidas, o solo era de controle da Coroa portuguesa. Em 1532,
o rei delimitou 15 divisões administrativas dentro do território brasileiro,
as quais foram denominadas de capitanias hereditárias e concedidas aos
respectivos beneficiários (figura 1).

Essa distribuição de terras pela Coroa portuguesa tinha como objetivo

estimular a produção agrícola e econômica. Vale lembrar que essa prática
não surgiu aqui no Brasil, mas já era realizada há muitos anos atrás em
Portugal, onde existia nessa época certa crise por causa da falta de alimentos
em toda Europa.

A prática de distribuição de terras em troca de produção agrícola dentro de

um período preestabelecido é conhecida como sistema de sesmarias, sistema
esse que, conforme já mencionado, ocorria em Portugal antes mesmo do
descobrimento das Américas.

Após a independência do Brasil, as demais ocupações do território ocorreram

em caráter de posse sem nenhuma titulação de propriedade, e apenas em
1843, com a Lei Orçamentária n. 317 e com a Lei n. 601, de 1850, é que se
teve o ponto de partida para a evolução e formação do sistema registral da
atualidade.

12
 DO REGISTRO DOS IMÓVEIS | UNIDADE I

Figura 1. Capitanias hereditárias no litoral brasileiro doadas pela coroa portuguesa.

Fonte: http://www.multirio.rj.gov.br/historia/modulo01/cap_hereditarias.html#imagem3-03-amp.html.

1. Do direito à propriedade
A própria Constituição brasileira, em seu artigo 5o, garante o direito à propriedade,
garantia essa que se concretizou em sintonia com a evolução e o aprimoramento
dos sistemas registrais brasileiro.

A fim de melhor compreender o conceito de propriedade, é necessário ter em

mente as suas inúmeras transformações que o instituto sofreu ao longo da história
em decorrência de influências políticas, econômicas, culturais e filosóficas dos
vários povos, desde a Antiguidade.

Ressalta-se que, na Declaração dos Direitos dos Homens de 1867, a propriedade

é tratada como um direito inviolável e sagrado. Sob essa influência, no Brasil, o
Código Civil de 1916 atribuiu à propriedade um caráter individualista, absoluto,
inatingível, e o proprietário era considerado senhor da coisa, podendo dela
usufruir como bem entendesse. Contudo, diante de pressões sociais por uma justa
distribuição de riquezas, o Estado passou a intervir no exercício do direito de
propriedade o direito de propriedade, de modo que o Código de 2002 estabeleceu

13
UNIDADE I | DO REGISTRO DOS IMÓVEIS

o cumprimento de alguns requisitos voltados a atender um caráter de sociabilidade

e solidariedade.

Consequentemente, a partir da admissão da existência de um interesse social

acoplado a um direito tradicionalmente de cunho individualista, à faculdade de
usar, gozar e dispor da coisa e à possibilidade de reavê-la de quem injustamente
a detenha (BRASIL, 2002) 4, acrescenta-se o ônus do exercício em consonância
com finalidades econômicas e sociais definidas em lei, impondo ao proprietário
o seu adequado aproveitamento (OLIVEIRA, 2020).

Na própria Constituição Federal (CF/1988), entre os direitos e as garantias

individuais, consagram-se o direito da propriedade e a necessidade de cumprimento
da função social, princípio jurídico que vincula o exercício desse direito. Assim,
tem-se que:

Art. 5 o - Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer

natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes
no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade,
à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

XXII- é garantido o direito de propriedade;

XXIII - a propriedade atenderá a sua função social (BRASIL, 1988).

Os atributos do direito de propriedade são: usar, gozar ou fruir, dispor e

reivindicar. De acordo com Pinto (2013), tem-se que:

» usar: consiste na faculdade de “utilizar-se da coisa no seu próprio interesse,

ou seja, extrair da coisa todos os benefícios ou as vantagens que ela puder
prestar, sem alterar a sua substância” (PINTO, 2013, p. 77);

» gozar: corresponde à faculdade de o proprietário retirar da coisa as suas

utilidades econômicas, como os frutos naturais, industriais e civis, além
dos produtos;

» dispor: é a faculdade de alienar a coisa, seja de forma onerosa (por meio

da compra e venda, por exemplo) ou gratuitamente (por meio da doação,
por exemplo);

» reivindicar: corresponde a um direito subjetivo por meio do qual se “concede

ao proprietário o direito de recuperar a coisa que lhe foi injustamente
retirada, para restaurar o seu patrimônio” (PINTO, 2013, p. 77).

4 BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Brasília, DF: Presidência da República, 2002. Art. 1.228. Disponível em: http://www.
planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm. Acesso em: 10 dez. 2018.

14
 DO REGISTRO DOS IMÓVEIS | UNIDADE I

Há alguns princípios que regem o direito de propriedade, são eles:

» oponibilidade erga omnes (contra todos): por meio desse princípio, tem-se
que o direito de propriedade pode ser oposto (contestado ou reivindicado)
contra qualquer pessoa que o viole; isso denota também o seu caráter
absoluto;

» publicidade: a partir do momento em que a propriedade se torna pública

pelo registro, ela se torna, ao mesmo tempo, oponível erga omnes;

» perpetuidade: o direito de propriedade é, em regra, perpétuo, somente

desaparecendo por vontade do proprietário ou por determinação legal
(exceção no caso de propriedade resolúvel, que será estuda a seguir);

» exclusividade: em regra, o direito de propriedade se exerce exclusivamente

por um titular; no entanto, admite-se o seu exercício em conjunto, como
ocorre no caso de propriedade condominial (em condomínio);

» elasticidade: “a propriedade pode se distender ao máximo ou comprimir

ao máximo à vontade do proprietário” (PINTO, 2013, p. 78), variando de
plena a restrita (limitada), como se especificará a seguir.

Já a fruição desse direito pode se dar de algumas formas ou modalidades.

Conforme Gomes (2007), as principais são:

» a propriedade plena;

» a propriedade restrita;

» a propriedade perpétua;

» a propriedade resolúvel.

A propriedade plena ocorre quando todos os direitos elementares dessa referida

propriedade se concentram ou se reúnem na pessoa do proprietário, o qual pode
usá-la, gozá-la e dela fruir (colher os frutos naturais e civis) por completo e pelo
tempo que quiser, nos termos da lei.

A propriedade restrita ocorre quando os direitos referentes a uma determinada

propriedade estão condicionados a outros direitos, como, por exemplo, no caso
de instituição de usufruto. Dessa forma, o nu-proprietário não poderá dispor
plenamente de seu direito, mas caberá ao usufrutuário usar, gozar e colher os
frutos correspondentes enquanto durar a limitação (usufruto) 5. Pode-se afirmar
também que a propriedade restrita ocorre quando ao menos um dos poderes é
5 Art. 1.394. O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos (BRASIL, 2002).

15
UNIDADE I | DO REGISTRO DOS IMÓVEIS

retirado do proprietário, como ocorre no caso de instituição do direito real de

superfície, do usufruto ou da hipoteca.

A propriedade perpétua ocorre quando não condiciona a duração dessa propriedade

por qualquer período de tempo, ou seja, a propriedade se perpetua enquanto for
da vontade de seu titular. Por fim, a propriedade resolúvel ocorre quando em seu
próprio título está contido um dispositivo ou cláusula resolutiva ou revogável.

2. Do direito à posse
A posse corresponde à exteriorização da propriedade, mas com ela não se
confunde. Isso, porque, de acordo com a Teoria Objetiva de Ihering, adotada
pelo Direito Civil Brasileiro, a posse se configura com a presença de um único
elemento: o corpus- elemento objetivo, que consiste na detenção física da coisa.
Já o possuidor é aquele que exerce, de fato ou não, qualquer um dos poderes
inerentes à propriedade 6. Isso é, a posse se exterioriza a partir do exercício do
uso, do gozo, da disposição ou do poder de reaver a coisa 7.

Pode-se concluir que a diferença entre a posse e a propriedade está vinculada à

vigência do direito de usufruir tal bem. Foi nessa linha que o homem se atentou
que poderia continuar a usufruir tal bem, sem se preocupar com o tempo. Passou
a ter e exercer um poder mais consistente sobre o bem, ao invés da posse, passou
e ter a propriedade.

3. Dos sistemas registrais no contexto do direito à

propriedade
Frente ao exercício do direito à propriedade, buscou-se criar um sistema de
registro para uma determinada propriedade, entre elas a propriedade imóvel. Essa
iniciativa se deu em razão da necessidade de oferecer ao cidadão uma garantia,
uma segurança jurídica em relação a um referido imóvel, seja ele urbano ou rural.

Nesse contexto, importa apontar a linha do tempo da criação do registro geral no

ano de 1864, com a Lei n. 1.237, que trouxe avanços significativos e marcantes
até os dias atuais, haja vista ter sido o norte para as transformações futuras.

6 Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade
(BRASIL, 2002).

7 Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente
a possua ou detenha (BRASIL, 2002).

16
 DO REGISTRO DOS IMÓVEIS | UNIDADE I

Em 1916, com a criação do Código Civil da época, o nome registro geral passou a
denominar registro de imóveis, e também foram preenchidas algumas lacunas,
com destaque para:

» a inclusão indireta do registro das transmissões referentes a partilhas e

heranças;

» a inclusão do registro dos atos judiciais;

» a adoção de alguns princípios básicos para o sistema registral, tais como

os de prioridade, legalidade, especialidade, publicidade e presunção.

Mesmo com tantas mudanças significativas, aponta-se que ainda remanesceram

algumas lacunas. A primeira refere-se à confusão entre os termos transcrição,
inscrição e averbação; e a segunda diz respeito à omissão do princípio da fé-
pública.

Cumpre ressaltar que os atos de registro se referem, basicamente, a direitos

reais ou obrigações com eficácia real, isto é, com necessidade de produzirem
efeitos perante terceiros. Já a averbação normalmente se refere à modificação,
à retificação (correção) ou ao cancelamento de um ato de registro anterior.
Assim, mesmo diante da presunção de validade, legalidade e veracidade dos
atos de registro (lato sensu), é possível retificar ou cancelar um registro, como
autorizado na Lei de Registros Públicos, nos artigos a seguir:

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação: I - de ofício

ou a requerimento do interessado nos casos de: a) omissão ou
erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
b) indicação ou atualização de confrontação; c) alteração de
denominação de logradouro público, comprovada por documento
oficial; d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos
de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em
que não haja alteração das medidas perimetrais; e) alteração ou
inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir
das medidas perimetrais constantes do registro; f) reprodução de
descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha
sido objeto de retificação; g) inserção ou modificação dos dados
de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos
oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade
de produção de outras provas; II - a requerimento do interessado,
no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que
resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial
descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com

17
UNIDADE I | DO REGISTRO DOS IMÓVEIS

prova de anotação de responsabilidade técnica no competente

Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem
assim pelos confrontantes [...].

Art. 250 - Far-se-á o cancelamento: I - em cumprimento de decisão

judicial transitada em julgado; II - a requerimento unânime das
partes que tenham participado do ato registrado, se capazes,
com as firmas reconhecidas por tabelião; III - A requerimento do
interessado, instruído com documento hábil. IV - a requerimento da
Fazenda Pública, instruído com certidão de conclusão de processo
administrativo que declarou, na forma da lei, a rescisão do título
de domínio ou de concessão de direito real de uso de imóvel rural,
expedido para fins de regularização fundiária, e a reversão do
imóvel ao patrimônio público (BRASIL, 1973).

Já no que diz respeito ao suprimento das lacunas acima referidas, em dezembro

de 1973, foi editada a Lei n. 6.015, conhecida como a Lei de Registros Públicos
(LRP). Como o nome já sugere, a lei é responsável por regular os registros
públicos e, em especial, no seu Título V, trata da temática imobiliária, sendo a
norma vigente reguladora de todos os registros públicos atuais.

O sistema de registro criado no Brasil garante a propriedade não só de imóveis

particulares, mas também de imóveis públicos, os quais são devidamente
registrados nesse sistema. Porém, vale frisar que, no registro de imóvel público,
o Estado o registra com caráter declaratório, para declarar que o referido imóvel
é de seu domínio. O registro de imóvel privado, diferentemente, visa garantir
o direito e a segurança jurídica de propriedade privada a um determinado
cidadão ou pessoa jurídica de direito privado. Porém, independentemente de o
bem ser público ou privado, ambos são levados ao sistema registral brasileiro,
cuja função jurídica é justamente atribuir a propriedade ao seu titular, seja um
particular ou um ente público.

4. Da distinção entre imóvel urbano e rural

Outro tema relevante que diz respeito à propriedade imóvel no Brasil é sobre a
classificação de um imóvel em urbano ou rural.

Existem várias definições para imóvel rural e urbano a partir de diferentes

critérios estipulados por diferentes normas. O Incra, por exemplo, diferencia
um imóvel do outro a partir da sua localização. Assim, considera imóvel rural
aquele que não esteja situado na área do município onde é qualificado como
urbano. Ou seja, para qualificar uma área como sendo urbana, é necessário que

18
 DO REGISTRO DOS IMÓVEIS | UNIDADE I

esta se enquadre em pelo menos dois de vários quesitos preestabelecidos. Entre,

os principais requisitos, podem-se citar: proximidade a escola pública, hospital
etc., presença de sistema de esgoto, pavimentação, entre outros.

5. Conclusão
Em conclusão, a importância dos registros públicos no Brasil em dotar os atos
jurídicos de publicidade, autenticidade, segurança e eficácia é evidenciada
pela sua previsão na própria Constituição Federal (art. 236). No contexto do
registro de imóveis, destaca-se a o seu papel na garantia dos direitos inerentes
à propriedade e à posse, bem como as limitações quanto ao seu exercício, tanto
em relação a imóveis particulares quanto públicos. O próximo passo é analisar a
legislação pertinente ao registro público no contexto brasileiro, que é o objetivo
do próximo capítulo.

19
CAPÍTULO 2
LEGISLAÇÕES REFERENTES AO REGISTRO PÚBLICO

Há uma série de leis importantes que vieram a conferir maior segurança ao

exercício do direito de propriedade no Brasil. No contexto da propriedade rural,
no ano de 2001, a Lei n. 10.267 veio conferir uma maior segurança quanto ao
controle e à informação de seus limites e confrontações a partir da instituição da
obrigatoriedade do georreferenciamento de imóveis rurais a todos os proprietários
rurais, com o intuito de informar ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma
Agrária (Incra) seu exato posicionamento, característica e extensão, além de
seus confrontantes.

O georreferenciamento consiste em marcar um par de coordenadas em um ponto

exato em cada vértice da propriedade a partir da localização pelo sistema GNSS
– Sistema Global de Navegação por Satélite, atribuindo e fixando marcos nos
vértices da propriedade para definir seus limites e sua exata dimensão, tendo
em conta o sistema de referência de coordenadas adotado oficialmente.

Essa lei foi regulamentada pelo Decreto n. 4.449 de 2002, o qual passou a exigir:

Art. 1 o A apresentação do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural

- CCIR, [...] sempre acompanhada da prova de quitação do Imposto
sobre a Propriedade Territorial Rural - ITR, correspondente aos
últimos cinco exercícios, ressalvados os casos de inexigibilidade e
dispensa de sua comprovação, previstos no art. 20 da Lei n. 9.393,
de 19 de dezembro de 1996, bem como os casos de imunidades,
extinção e exclusão do crédito tributário [...].

Art. 4 o Os serviços de registros de imóveis ficam obrigados a

comunicar mensalmente ao INCRA as modificações ocorridas nas
matrículas, decorrentes de mudanças de titularidade, parcelamento,
desmembramento, loteamento, unificação de imóveis, retificação
de área, reserva legal e particular do patrimônio natural, bem como
outras limitações e restrições de caráter dominial e ambiental,
para fins de atualização cadastral.

O Decreto n. 4.449, de 2002, posteriormente foi modificado pelo Decreto n.

5.570, de 2005, que, no art. 10, instituiu a exigência do georreferenciamento
da propriedade imóvel nos casos de:

» desmembramento;

» parcelamento;

20
 DO REGISTRO DOS IMÓVEIS | UNIDADE I

» remembramento;

» e em qualquer situação de transferência 8.

Essa exigência está prevista na própria Lei de Registro de Imóveis, no art. 176,
§ 4 o, como se segue:

Art. 176. [...] § 3 o Nos casos de desmembramento, parcelamento

ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista
na alínea a do item 3 do inciso II do § 1o será obtida a partir de
memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com
a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo
as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis
rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com
precisão posicional a ser fixada pelo Incra, garantida a isenção
de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja
somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais (BRASIL,
1973).

Para se compreenderem melhor as hipóteses de exigência do georreferenciamento,

a Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979, esclarece que:

» o parcelamento poderá ser feito por meio de duas espécies:

› loteamento, que corresponde à subdivisão de gleba em lotes destinados

à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros
públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes
(art. 2 o, § 1 o);

› desmembramento, que corresponde à “subdivisão de gleba em lotes

destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente,
desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos,
nem o prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes” (art.
2 o, §2 o).

Finalmente, o remembramento corresponde à fusão (unificação) de dois ou mais

terrenos para formar um novo lote, o que se dá a partir do reagrupamento de
lotes contíguos, e a consequente constituição de um terreno maior. Esse terreno
resultante do remembramento é considerado juridicamente um novo imóvel,
com nova matrícula, limites e confrontações próprias e distintas das anteriores,
o que justifica a exigência do georreferenciamento na nova área. Ressalta-se
que o remembramento, diferentemente do loteamento e do desmembramento,

8 Art. 10. A identicação da área do imóvel rural, prevista nos §§ 3o e 4o do art. 176 da Lei n. 6.015, de 1973, será exigida nos casos de
desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural, na forma do art. 9o [...]
(BRASIL, 2005).

21
UNIDADE I | DO REGISTRO DOS IMÓVEIS

tem regulamentação própria a cargo de cada município, não sendo, portanto,

detalhado na Lei n. 6.766/1979.

Ressalta-se que o Decreto n. 4.449, atualizado pelo Decreto n. 5.570, determina,

no seu art. 10, que, no caso de desmembramento, parcelamento e remembramento
de imóvel rural, deve-se proceder à identificação de sua área nos seguintes prazos:

» noventa dias para os imóveis com área superior a cinco mil hectares;

» um ano para os imóveis com área de mil até menos que cinco mil hectares;

» cinco anos para os imóveis com área de quinhentos até menos que mil
hectares;

» dez anos para os imóveis com área de duzentos e cinquenta até menos que
quinhentos hectares;

» quinze anos para os imóveis com área de cem a menos de duzentos e cinquenta
hectares;

» vinte anos para os imóveis de vinte e cinco a menos de cem hectares 9 .

(BRASIL, 2002; BRASIL, 2005).

Caso o proprietário não cumpra o que a legislação determina, ficará impedido

de realizar diversos procedimentos, tais como:

» não poderá vender seu imóvel;

» não poderá doar seu imóvel;

» não constitui penhor rural, agrícola e agropecuário;

» não poderá desmembrar;

» não poderá lotear;

» em alguns casos, não poderá adquirir crédito bancário.

A exigência trazida pela Lei n. 10.267/2001 quanto à especialização do imóvel

rural consiste em uma verdadeira revolução nos sistemas de controle e registro
dos imóveis rurais brasileiros. É certo que a medida imposta pela lei requer um
prazo para que seja implementada e para que a compreensão do tema esteja por
todos os envolvidos, e pela sociedade em geral.

Observa-se que agregar esforços para que o novo sistema se concretize o mais
brevemente possível é lutar pela evolução da segurança jurídica na questão
9 Redação dada pelo Decreto n. 9.311, de 2018.

22
 DO REGISTRO DOS IMÓVEIS | UNIDADE I

fundiária do nosso país, que é tão controvertida, principalmente em face das

dimensões continentais do Brasil e da desigualdade social que aqui faz morada.

Torna-se oportuno proceder à análise da importância conferida ao registro

imobiliário brasileiro e o papel dos oficiais de registro de imóveis na identificação
dos imóveis rurais

1. A identicação do imóvel rural

Há vários critérios adotados pelo direito brasileiro para se definir se um imóvel
é urbano ou rural. O primeiro deles refere-se à localização. Assim, será urbano
aquele situado em zona urbana, conforme definido em norma municipal. Por
exclusão, será rural aquele localizado fora da área urbana.

O segundo critério diz respeito à finalidade. De acordo com a Lei n. 8.245, de

1991, considera-se imóvel urbano aquele que se destina para fins de ocupação
residencial e/ou comercial; ao passo que se considera rural o imóvel utilizado
para fins agrícolas, para exploração pecuária, extrativista vegetal, florestal ou
agroindustrial (SCHLOSSARECKE, 2016).

O terceiro critério é adotado pela legislação tributária, e destina-se à fixação

do tributo correspondente: o imposto predial territorial urbano (IPTU), de
competência dos municípios, sobre os imóveis urbanos, e o imposto territorial
rural (ITR), de competência da União, incidente sobre imóveis rurais. Para
diferenciar uma categoria da outra, a legislação tributária usa como critério
para considerar o imóvel urbano, no mínimo, duas características entre um
conjunto composto de alguns serviços básicos, tais como asfalto, saneamento,
escolas, hospitais etc., e sobre este incidirá o IPTU. Caso a localização do imóvel
não atenda a pelo menos duas características desse conjunto de serviços, esse
imóvel será considerado rural, e sobre ele incidirá o ITR.

2. Sobre o ITR
O ITR é um imposto federal, de competência exclusiva da União, nos termos
do inciso VI do artigo 153 da Constituição Federal. Possui como fato gerador
a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel rural, isto é, aquele imóvel
cuja área contínua é constituída de uma ou mais parcelas de terras localizada
fora da zona urbana do município.

23
UNIDADE I | DO REGISTRO DOS IMÓVEIS

A partir de então, o lançamento e a destinação do imposto passaram por uma

série de mudanças. A primeira deu-se com edição da Lei n. 8.022, de 12 de
abril de 1990, que alterou o sistema de administração das receitas federais,
transferindo para a Secretaria da Receita Federal a administração das receitas
até então arrecadadas pelo Incra.

Posteriormente, com a promulgação da Lei n. 8.847, de 28 de janeiro de 1994,

uma nova alteração trouxe a instituição e a aplicação de uma pauta de valores
para a terra nua, que, ao ser utilizada para o lançamento do imposto, gerou uma
série de conflitos relacionados à tributação.

Mais adiante, a partir da edição da Lei n. 9.393, de 19 de dezembro de 1996,

alterou-se a modalidade de lançamento do imposto sobre a propriedade territorial
rural (ITR), que, antes por declaração, passou a se dar por homologação.

No entanto, pode-se afirmar que a maior alteração no ITR veio a partir da

edição da EC 42, de 19 de dezembro de 2003, que deu nova redação ao §4 o do
artigo 153 da CF, acrescentando-lhe três novos incisos. O primeiro instituiu a
progressividade de suas alíquotas fixadas de modo a desestimular a manutenção
de propriedades improdutivas; o segundo isentou a sua incidência sobre pequenas
glebas rurais, quando o proprietário que as explore não possua outro imóvel; e
o terceiro possibilitou a sua cobrança e fiscalização pelos municípios que assim
optarem, desde que isso não implicasse redução do imposto ou qualquer forma
de renúncia fiscal.

Assim, tem-se, a partir da EC n. 42/2003, que o ITR:

» I – será progressivo e terá suas alíquotas fixadas de forma a desestimular

a manutenção de propriedades improdutivas;

» II – não incidirá sobre pequenas glebas rurais, definidas em lei, quando as

explore o proprietário que não possua outro imóvel;

» III – será fiscalizado e cobrado pelos municípios que assim optarem, na

forma da lei, desde que não implique redução do imposto ou qualquer outra
forma de renúncia fiscal.

Cumpre destacar que, a Lei n. 11.250, de 27 de dezembro de 2005, teve por

objetivo regulamentar a alteração constitucional de que tratou a EC 42/2003,
e assim possibilitou à União, por intermédio da Secretaria da Receita Federal
do Brasil (RFB), celebrar convênios com o Distrito Federal e os municípios

24
 DO REGISTRO DOS IMÓVEIS | UNIDADE I

que assim optarem, destinados à delegação das atribuições de fiscalização, de

lançamento dos créditos tributários e de cobrança do ITR.

Ademais, o Decreto n. 6.433, de 15 de abril de 2008, instituiu o Comitê Gestor

do ITR (CGITR), voltado a dispor sobre a opção dessa cobrança e fiscalização do
imposto pelo DF e pelos municípios, determinando ainda a criação do portal do
ITR, no qual devem ser disponibilizados: a relação dos optantes, as informações
e os aplicativos relacionados ao imposto, bem como os modelos dos documentos
utilizados nas atividades de fiscalização e cobrança do imposto.

Finalmente, a Lei n. 11.250, de 27 de dezembro de 2005, veio para regulamentar

a alteração constitucional de que tratou a EC 42/2003.

Convém lembrar que a base de cálculo do ITR, nos termos da legislação, é o

valor da terra nua que deve corresponder ao valor de mercado. Normalmente, o
preço de venda revela o valor de mercado e, desse montante, subtrai-se o valor de
benfeitorias, melhoramentos, edificações, culturas permanentes e temporárias,
pastagens cultivadas ou melhoradas e florestas plantadas. O resultado é o valor da
terra nua do imóvel. Cabe ressaltar que muitos municípios, principalmente aqueles
que celebraram convênio com a União para administrar o ITR, já estabeleceram
um valor médio, por hectare, para as terras rurais, balizando o valor da terra nua
para fins de apuração do imposto, a exemplo do que é feito na administração do
imposto predial e territorial urbano (IPTU).

Importante esclarecer que o critério adotado pelo Incra para a caracterização de

um imóvel como sendo rural é o da sua localização. Assim, considera-se rural
aquele imóvel que não está localizado em área urbana. Portanto, coincide com
o critério adotado pela legislação tributária.

Todo imóvel rural deve também estar cadastrado junto aos registros do Incra.
O Cadastro de Contribuinte de Imóvel Rural (CCIR) possui grande valia e
deve viabilizar o regime jurídico próprio e diferenciado ao proprietário rural,
independentemente de ser grande ou pequeno proprietário. Esse regime jurídico
diferenciado justifica-se inicialmente pela forma de proteção a partir do registro
do título aquisitivo, que comprova a aquisição. Esse título aquisitivo pode ser
representado por:

» uma ordem judicial;

» escritura pública;

» sucessão hereditária, entre outros.

25
UNIDADE I | DO REGISTRO DOS IMÓVEIS

O título aquisitivo poderá ser registrado no cartório a partir do sistema de registro

Torrens. Esse sistema de registro está presente na Lei n. 6.015, de 1973, a qual
trata dos registros públicos em seu artigo 277.

3. Sobre o sistema de registro Torrens

O sistema de registro Torrens tem origem no sistema australiano e surgiu para
atender a uma necessidade de proteção ao proprietário do imóvel rural, haja
vista que até então objetivava proteger o credor.

Já em 1890, o proprietário passou a ter uma proteção especial no que tange ao

seu direito de propriedade. Essa proteção decorreu da instituição desse sistema
de registro Torrens na legislação brasileira.

Inicialmente, era utilizado para registrar tanto imóveis urbanos quanto rurais.
Porém, atualmente, destina-se exclusivamente para o registro de imóveis rurais.
Ressalta-se que, para requerer o registro de um imóvel rural no sistema Torrens,
junto ao requerimento, devem-se acostar preliminarmente:

» documentos comprobatórios de domínio;

» prova de atos que modifiquem ou limitem sua propriedade;

» memorial descritivo;

» planta do imóvel em escala de 1:500 ou 1:5.000.

Embora pareçam simples, outros documentos complementares devem ser juntados

ao requerimento para que se possa efetivar o referido registro.

O registrador, além de providenciar toda a documentação exigida, ainda deve

lançar edital, possibilitando a impugnação do pedido de registro. Posteriormente,
esse pedido ainda deve ser levado à homologação pelo Judiciário.

A grande vantagem é que esse sistema de registro é o único que traz como
benefício a presunção absoluta quanto à qualidade de proprietário, de modo
que, a partir dessa presunção, não se admite prova em contrário.

As principais regras acerca do procedimento do registro Torrens estão previstas

na Lei dos Registros Públicos, a Lei n. 6.015/1973, nos seguintes artigos:

Art. 277. Requerida a inscrição de imóvel rural no Registro Torrens,

o oficial protocolará e autuará o requerimento e documentos que
o instruírem e verificará se o pedido se acha em termos de ser
despachado. (Renumerado do art. 278, pela Lei n. 6.216, de 1975)

26
 DO REGISTRO DOS IMÓVEIS | UNIDADE I

Art. 278. O requerimento será instruído com: (Renumerado do

art. 279, pela Lei n. 6.216, de 1975)

I - os documentos comprobatórios do domínio do requerente;

II - a prova de quaisquer atos que modifiquem ou limitem a sua

propriedade;

III - o memorial de que constem os encargos do imóvel os nomes

dos ocupantes, confrontantes, quaisquer interessados, e a indicação
das respectivas residências;

IV - a planta do imóvel, cuja escala poderá variar entre os limites:

1:500m (1/500) e 1:5.000m (1/5.000).

§ 1 o O levantamento da planta obedecerá às seguintes regras:

a) empregar-se-ão goniômetros ou outros instrumentos de maior

precisão;

b) a planta será orientada segundo o mediano do lugar, determinada

a declinação magnética;

c) fixação dos pontos de referência necessários a verificações

ulteriores e de marcos especiais, ligados a pontos certos e estáveis
nas sedes das propriedades, de maneira que a planta possa
incorporar-se à carta geral cadastral.

§ 2 o Às plantas serão anexados o memorial e as cadernetas das

operações de campo, autenticadas pelo agrimensor.

Art. 279. O imóvel sujeito a hipoteca ou ônus real não será admitido
a registro sem consentimento expresso do credor hipotecário ou da
pessoa em favor de quem se tenha instituído o ônus. (Renumerado
do art. 280, pela Lei n. 6.216, de 1975)

Art. 280. Se o oficial considerar irregular o pedido ou a

documentação, poderá conceder o prazo de trinta (30) dias para que
o interessado os regularize. Se o requerente não estiver de acordo
com a exigência do oficial, este suscitará dúvida. (Renumerado
do art. 281, pela Lei n. 6.216, de 1975).

Art. 281. Se o oficial considerar em termos o pedido, remetê-lo-á

a juízo para ser despachado. (Renumerado do art. 282, pela Lei
n. 6.216, de 1975)

27
UNIDADE I | DO REGISTRO DOS IMÓVEIS

Art. 282. O Juiz, distribuído o pedido a um dos cartórios judiciais

se entender que os documentos justificam a propriedade do
requerente, mandará expedir edital que será afixado no lugar de
costume e publicado uma vez no órgão oficial do Estado e três (3)
vezes na imprensa local, se houver, marcando prazo não menor de
dois (2) meses, nem maior de quatro (4) meses para que se ofereça
oposição. (Renumerado do art. 283, pela Lei n. 6.216, de 1975)

Art. 283. O Juiz ordenará, de ofício ou a requerimento da parte,

que, à custa do peticionário, se notifiquem do requerimento as
pessoas nele indicadas. (Renumerado do art. 284, pela Lei n.
6.216, de 1975)

Art. 284. Em qualquer hipótese, será ouvido o órgão do Ministério

Público, que poderá impugnar o registro por falta de prova completa
do domínio ou preterição de outra formalidade legal. (Renumerado
do art. 285, pela Lei n. 6.216, de 1975)

Art. 285. Feita a publicação do edital, a pessoa que se julgar com

direito sobre o imóvel, no todo ou em parte, poderá contestar o
pedido no prazo de quinze dias. (Renumerado do art. 286, pela
Lei n. 6.216, de 1975)

§ 1 o A contestação mencionará o nome e a residência do réu, fará

a descrição exata do imóvel e indicará os direitos reclamados e
os títulos em que se fundarem.

§ 2 o Se não houver contestação, e se o Ministério Público não

impugnar o pedido, o Juiz ordenará que se inscreva o imóvel, que
ficará, assim, submetido aos efeitos do Registro Torrens.

Art. 286. Se houver contestação ou impugnação, o procedimento

será ordinário, cancelando-se, mediante mandado, a prenotação.
(Renumerado do art. 287, pela Lei n. 6.216, de 1975)

Art. 287. Da sentença que deferir, ou não, o pedido, cabe o recurso

de apelação, com ambos os efeitos. (Renumerado do art. 288, pela
Lei n. 6.216, de 1975)

Art. 288. Transitada em julgado a sentença que deferir o pedido,

o oficial inscreverá, na matrícula, o julgado que determinou a
submissão do imóvel aos efeitos do Registro Torrens, arquivando
em cartório a documentação autuada. (BRASIL, 1973).

O registro especial Torrens, em comparação ao sistema de registro comum,

apresenta-se menos acessível do que o sistema comum, haja vista a possibilidade

28
 DO REGISTRO DOS IMÓVEIS | UNIDADE I

de insucesso quanto à obtenção do registro, bem como pelo seu elevado custo
para juntada de documentos para atender às suas exigências.

Outra situação que requer atenção no âmbito do registro de propriedade de

imóvel rural é a aquisição de terras brasileiras por pessoa estrangeira. Isso,
porque imóveis urbanos podem ser adquiridos por estrangeiros, indistintamente,
isto é, sem imposição de limites; porém, quanto aos imóveis rurais, existem
algumas limitações e condicionantes para a sua aquisição. Essas limitações
estão previstas na própria Constituição Federal (art. 190) e são reguladas pela
Lei n. 5.709, de 07 de outubro de 1971, que regula a aquisição de imóvel rural
por estrangeiro residente no país, ou pessoa jurídica estrangeira autorizada a
funcionar no Brasil. Além disso, o Decreto n. 74.965, de 26 de novembro de
1974, regulamenta a referida lei.

Entre os limites impostos, destacam-se os seguintes, quando a aquisição se der

por pessoa natural (física):

» a quantidade máxima de três módulos fiscais (ou módulos de exploração

indefinida – MEI), independentemente de autorização;

» quando houver interesse em comprar uma quantidade acima de três módulos

(MEI), o estrangeiro terá que obter uma autorização especial perante o Incra;

» acima de cinquenta módulos fiscais (MEI), apenas com a autorização do

Congresso Nacional (art. 23, §2 o, da Lei n. 8.629/1993), por meio de processo
administrativo formalizado junto ao Incra, na Superintendência Regional
de localização do imóvel rural.

Quando a aquisição de imóvel rural se der por pessoa jurídica, devem-se observar
as seguintes limitações:

» autorização do Incra para qualquer extensão de área, além da apresentação

de projeto de exploração vinculado aos seus objetivos estatutários ou sociais;

» autorização do Congresso Nacional caso o somatório de áreas do requerente

exceder 100 módulos (MEI), em área contínua ou descontínua, no território
nacional (BRASIL, 2018).

29
CAPÍTULO 3
A GRILAGEM DE TERRA E A QUESTÃO CARTORIAL

A grilagem de terras vem designar venda de terras pertencentes ao poder público

ou de propriedade particular mediante falsificação de documentos de propriedade
da área. O agente que realiza essa atividade ilegal é conhecido por grileiro.
Cabe ressaltar que a grilagem corresponde à ocupação qualificada pela intenção
deliberada de se tornar dono de terreno público, como se este fosse particular.
Esse problema remonta suas origens às terras devolutas, isto é, aquelas que não
estavam habitadas, apossadas, aproveitadas e, portanto, estavam incultas (Lei
da Terra de 1850, art. 5 o, §§ 1 o, 8 o e 15).

Nesse sentido, Devisate (2010) destaca que, por volta de 1891, os problemas
com as conhecidas terras devolutas se iniciaram. Assim, a Constituição Federal
da época, em seu art. 64, transferiu para os Estados federados o seu domínio
sobre as terras devolutas da União, alvitrando desfazer a ‘supercentralização do
Império’ de modo a fortalecer o universo eleitoreiro dos afinados politicamente
com o poder dominante, sem um planejamento pré-realizado ou perspectivas
de futuro, utilizando o clássico “jeitinho brasileiro”.

A origem da expressão grilagem utilizada na definição de terras adquiridas ou

apropriadas e registradas ilegalmente vem de uma antiga prática utilizada para
envelhecer documentos novos e deixá-los com aparência envelhecida.

Os fraudadores de títulos imobiliários colocavam os falsos documentos recém-

elaborados em uma caixa metálica ou de madeira juntamente com diversos
grilos, fechando-a em seguida. Depois de algumas semanas, os documentos já
apresentavam manchas amarelo-fosco-ferruginosas, decorrentes dos dejetos
dos insetos, além de ficarem corroídos nas bordas e com pequenos orifícios na
superfície, tudo a indicar a suposta ação do tempo.

Esse artifício foi aprimorado por técnicas mais sofisticadas, que podem vir a
contar com a conivência de serventuários de Cartórios de Registro Imobiliário,
que, por vezes, registram áreas sobrepostas umas às outras – ou seja, que só
existem no papel.

Pode ocorrer também a conivência direta e indireta de órgãos governamentais, que

admitem a titulação de terras devolutas estaduais ou federais a correligionários
do poder, a pessoas fictícias “laranjas” ou “fantasmas”, estas criadas apenas para
levar a fraude a cabo nos cartórios. Esse procedimento normalmente é repetido

30
 DO REGISTRO DOS IMÓVEIS | UNIDADE I

perante o Instituto de Terras do Estado, no Cadastro do Incra, e junto à Receita

Federal, com o intuito de obter registros cruzados que dessem à fraude uma
aparência de consistente legalidade.

A fraude foi historicamente facilitada por algumas brechas institucionais, como,

por exemplo, a inexistência de um cadastro único. Os órgãos fundiários, nos três
níveis (federal, estadual e municipal), não são articulados entre si. Ao contrário
do que ocorre em outros países, historicamente, no Brasil não existem registros
especiais específicos para grandes áreas. Os dados dos cadastros federais e
estaduais não estão cruzados, e o cadastro federal, pela atual legislação, é
declaratório. A correição (fiscalização) sobre os cartórios deixa a desejar.

Posses comuns de terras concedidas pela União ou pelos estados, com área
constitucionalmente limitada a 2.500 hectares, e pequenas glebas obtidas por
usucapião repentinamente transformam-se em grandes latifúndios titulados
por meio de fraude.

Há casos em que um fantasma consegue ser proprietário de milhões de hectares

de terras, que são fracionados e vendidos a dezenas de incautos de boa-fé. Muitas
vezes nem mesmo as investigações policiais conseguem identificar o criminoso
escondido por trás da fraude, beneficiando-se de terras que não são suas.

Destaca-se que o estado do Amazonas, com sua enorme extensão territorial e

uma população muito rarefeita, possui inúmeras ocorrências de grilagem de
terras. Grandes áreas já foram (e são) subtraídas da União e do estado com a
confiança na impunidade por parte do grileiro, já que os riscos de contestação
por terceiros são pequenos.

No entanto, o rastreamento e as pesquisas promovidas pelo Incra já começaram

a mudar essa realidade. Nas áreas pesquisadas, 809 casos suspeitos estão sendo
investigados pelo Incra, envolvendo 55 milhões de hectares. Desse total, 18
milhões de hectares já tiveram seus registros cancelados em decorrência de
ações movidas pela entidade, sendo as terras revertidas ao patrimônio da União.

Já no Amazonas, os casos de grilagem se caracterizam pela adulteração de

títulos originais de posse ou propriedade, com o objetivo de aumentar a área dos
imóveis. Diante disso, a seguir, exploraremos alguns casos relevantes ocorridos
nesse estado.

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UNIDADE I | DO REGISTRO DOS IMÓVEIS

1. Casos concretos
Agora, estudaremos alguns casos concretos, seguidos de medidas tomadas
pelo Incra e pela Justiça Federal referentes à grilagem de terras ocorridas nos
municípios de Novo Aripuanã, Borba, Boca do Acre e Lábrea, no Amazonas.

Boca do Acre e Lábrea

Localizados na faixa de fronteira, os imóveis Recreio do Pauhenê e Recreio de

Santo Antônio tinham área inicialmente indefinida ─ identificada apenas como
42 “estradas de seringas” (cada “estrada de seringa” equivale a 100 hectares). A
área passou, em seguida, para 50 mil hectares e, depois, para 85.624 hectares,
sem a existência de título que, nas sucessivas transmissões, tenha alterado a
medida inicial.

Mesmo tendo o então Tribunal Federal de Recursos cancelado o registro dos

imóveis, estes continuaram a ser repassados a terceiros. Procuradores do Incra
tentam reverter integralmente a propriedade para o patrimônio da União.

Outro exemplo de título alterado é do imóvel rural denominado Boa Esperança.

Originalmente, o imóvel titulado pelo Governo do Estado media 500 hectares. Na
sentença de usucapião, foi aumentado para 2.321,22 hectares. Como não foram
encontrados os autos da sentença de usucapião na Comarca de Boca do Acre e
nem na Justiça Federal do Amazonas, os procuradores do Incra requereram a
suspensão de qualquer pedido de averbação, o que foi deferido.

Ainda no mesmo município e igualmente referente à ação de usucapião, o

imóvel Lua Nova teve seu título alterado de 1.500 para 2.500 hectares. Contudo,
foi averbado despacho do relator do extinto Tribunal Federal de Recursos
suspendendo os efeitos da sentença de usucapião até o julgamento da avocatória.

Depois do cancelamento do registro, uma área mínima de mil hectares será

revertida ao patrimônio da União, caso seja comprovada a autenticidade do
título definitivo expedido pelo Governo do Estado. Negada a autenticidade, a
reversão será integral.

O imóvel denominado Seringal Bragança foi inicialmente registrado com área

de 50 mil hectares. Durante processo de inventário, seu proprietário recebeu
Carta de Adjudicação, expedida pelo juiz de Direito da Comarca de Lábrea,
aumentando a área original para 202.400 hectares. Como não foi encontrada
qualquer justificativa para tal aumento, a Procuradoria do Incra requereu a

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 DO REGISTRO DOS IMÓVEIS | UNIDADE I

suspensão de qualquer averbação no registro imobiliário, o que foi concedido

pela Justiça.

O Seringal São José, inicialmente identificado como uma área de 80 “estradas de

seringas”, recebeu registro em que constam 33.899 hectares. Como não constava
averbação sobre essa decisão, a Procuradoria do Incra solicitou-a ao juiz de Direito
da Comarca, pedido que foi deferido, determinando o magistrado a suspensão
do feito e de qualquer pedido de averbação ou registro além do original.

O imóvel denominado Águas Pretas, no município de Lábrea, também por meio

de sentença em ação de usucapião, teve sua área aumentada de 590 hectares
para 111.673 hectares. Admitindo a avocatória promovida pelo Incra, o extinto
Tribunal Federal de Recursos cassou a sentença do juiz estadual. O Incra está
providenciando o cancelamento da matrícula do imóvel. O mesmo ocorreu com
os imóveis Santa Clemência, com 238,17 hectares, e Dois de Julho I, Dois de
Julho II e Dois de Julho III, os três somando 1.576,45 hectares (totalizando
1.814,62 hectares), que tiveram suas áreas aumentadas para 650 mil hectares.

Com os imóveis Andirá, Novo Axioma, Papiri, Novo Natal ou Natal e outros,
que tinham áreas não definidas, ocorreu o mesmo. Ou seja, sentença em ação
de usucapião serviu de título para registrar o aumento das áreas, totalizando
155.906 hectares. O extinto Tribunal Federal de Recursos mandou suspender
os efeitos da referida sentença. No entanto, não foi possível o cancelamento dos
registros por não terem sido encontrados os autos da avocatória nem na Comarca
de Boca do Mato nem nos arquivos da Justiça Federal.

Mesmo tendo o então Tribunal Federal de Recursos cancelado o registro dos

imóveis, estes continuaram a ser repassados a terceiros. Procuradores do Incra
tentam reverter integralmente a propriedade para o patrimônio da União.

Sentença do juiz da Comarca de Boca do Acre, em ação de usucapião, serviu de

título para registrar um conjunto de terras denominado Seringal Maracaju. Do
primeiro registro do imóvel, constavam 2.500 hectares; com a sentença, essa área
foi irregularmente aumentada para 14.747 hectares. O imóvel, ao lado de outros,
num total de 57.450 hectares, é objeto de uma Ação Discriminatória Judicial,
por meio da qual o Incra pretende recuperar a propriedade para a União.

Mais uma sentença em ação de usucapião serviu de título para transferir, a

particular, o domínio de uma área pública medindo 5.400 hectares, compreendendo
os imóveis rurais Igarapé Grande, João Ceará e Iquirema. Os imóveis estão
localizados em faixa de fronteira e, no decorrer de diversas transmissões, tiveram

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UNIDADE I | DO REGISTRO DOS IMÓVEIS

sua área aumentada para pouco mais de seis mil hectares. Já foram averbados
a anulação da sentença de usucapião e o cancelamento do respectivo processo,
restando o cancelamento de registro para que os imóveis sejam reincorporados
ao patrimônio da União.

Os imóveis Alto do Bode e Ponte Grande, totalizando 23.100 hectares, foram

reunidos em uma área indefinida denominada Boa Esperança, e cedidos por
sentença judicial em ação de usucapião. A decisão não foi averbada, em decorrência
do que a Procuradoria do Incra solicitou ao juiz de Direito da Comarca de
Boca do Acre a averbação da decisão do extinto Tribunal Federal de Recursos,
determinando a suspensão de qualquer atividade nos respectivos registros, até
decisão final do juízo competente.

A Procuradoria Regional do Incra no Amazonas moveu ação ordinária de nulidade,

na Justiça Federal, com o objetivo de anular as matrículas irregulares referentes
ao imóvel rural denominado Aripuanã ou Fazenda Paulista. Sua área, inicialmente
definida como 100 “estradas de seringa”, foi ampliada para 351.633 hectares. O
imóvel está localizado em área de fronteira, e suas matrículas e demais registros
foram cancelados por uma sentença da Justiça Federal. Ele foi, no entanto,
fracionado e vendido, encontrando-se grande parte dos lotes sob domínio de
particulares. Todos os lotes estão acobertados por novas matrículas e à disposição
dos “proprietários”.

A decisão que cancelou os registros não alcançou o resultado esperado em razão

da superposição de dois grandes títulos que, depois de registrados, receberam as
denominações de Entre Rios, com área de 120 mil hectares, e Santa Felomena,
com área de 119.485 hectares, além de parte de duas reservas indígenas e mais
dois pequenos títulos registrados com os nomes de Parna e Mourinha. Quando
sanadas as questões de superposição, a área será reincorporada ao patrimônio
da União.

O Seringal Europa, matriculado como sendo parte desmembrada dos lotes de

terra denominados Santana, São Joaquim e Acaramutaba, com área definida em
“estradas de seringa”, foi registrado, quando do desmembramento, com área de
55.159 ha. Na verdade, pelo que consta nas diversas cadeias dominiais, o Europa
é originário do Seringal Santana, titulado pelo Governo do Amazonas com área
de 966,06 hectares. Por ocasião da partilha de bens em inventário, passou a ter
80 mil hectares.

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 DO REGISTRO DOS IMÓVEIS | UNIDADE I

A Gleba Inauini (Floresta Nacional) era inicialmente composta pelos seringais

São Francisco e Arama, sem área definida. Posteriormente, foi acrescida com
o Seringal São Domingos, que juntamente com outros seringais constituíram a
Gleba Inauini, com área total de 311.783,52 hectares, transferida para Maria Luíza
Hidalgo Lima Barros por meio de Certidão de Partilha quando da dissolução e
liquidação da firma Inauini. O exame da documentação em cartório constatou
que foi aberta nova matrícula, transferindo a área para Adalberto Cordeiro da
Silva, ocasião em que houve o aumento da área.

O Seringal Santana, com área de 966,09 hectares, teve título definitivo expedido
pelo Governo do estado em nome de Antônio Pereira de Santana ─ título este
não registrado em cartório. A situação do imóvel encontra-se sub judice, pois
a Procuradoria-Geral do Incra no Amazonas propôs ação de discriminação
judicial. O exame das certidões constatou desmembramentos e ampliação da
área para 80 mil hectares. A área original do Seringal Praia do Inferno era de
750 hectares. Após fracionamento e diversas transmissões, foi registrada como
tendo uma área de 61.785 hectares.

A posse de terras Aracoiaba foi registrada com área de 500 hectares, em 1941.
Quando de sua venda, registrou-se, na mesma matrícula, uma área de 29.657,48
hectares. Matriculado com área de 300 “estradas de seringa”, o Seringal Rampado
teve sua área expandida para 264.269 hectares. Cento e sete mil hectares era a
área original do Seringal São Miguel. Hoje, constata-se que sua área foi elevada
para 210.821 hectares.

Os imóveis rurais denominados Santo Antônio do Acimã, Canecury, Metaripuá,

Angias e Acutiry, em sentença do juiz da Comarca de Lábrea, tiveram suas áreas
fixadas, respectivamente, em 64.554,9 hectares; 27.279,1 hectares; 3.494,32
hectares; 36.514,3 hectares; e 29.279,89 hectares.

O extinto TFR anulou os atos decisórios e remeteu os autos da ação demarcatória

para a Justiça Federal do Amazonas. O acórdão foi averbado e cancelado o registro,
totalizando aproximadamente 161.112 hectares que foram reincorporados ao
patrimônio público.

Os imóveis Anory (sem área original definida), São Miguel e Santo Elias (com
áreas somando 15.100 hectares) passaram a ter, por força de sentença em
ação de usucapião, 20 mil hectares e 80 mil hectares, respectivamente. O TFR
anulou sentença do juiz da comarca e 100 mil hectares foram reincorporados
ao patrimônio público.

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UNIDADE I | DO REGISTRO DOS IMÓVEIS

Em ação relativa aos imóveis Camarú I, Camarú II, Camarú III, Humaitá, Canto
da Fortuna, Alto da Firmeza, Monte Vidéu, Enseada do Futuro e Sagrado Coração
(posse), parte do Seringal Ermida (contendo as colocações, sem áreas definidas,
Samuará, Bela Rosa, São Lourenço e Clarin ou Cuarin), que tiveram a soma de
suas áreas elevada a 15.098 hectares, o TFR anulou a sentença do juiz da comarca
e determinou a remessa dos autos da ação demarcatória para a Justiça Federal.

Mesmo averbada essa decisão, a firma Madeireira Moss S.A. continua na posse
ilegal das referidas propriedades, por ter assinado contrato de compra e venda
com a firma Manasa ─ Madeireira Nacional S.A.

Os imóveis Santo Antônio do Quicihã, Parijós I e Parijós II, localizados no

município de Paiuiní, somavam uma área de 23.101,6 hectares. Após uma
demarcação, por força de decisão judicial do extinto TRF, passaram a medir
nada menos que 796.857.38,10 hectares.

Numa ação de usucapião, os imóveis Colosso, Cecy, República, Santa Haydee,

Santa Cecília, Aracy, Amparo, Europa, Paládio, Caviana, Rio Branco I, Rio Branco
II, Xingu, Boca do Maoco I, Boca do Maoco II, Jarecatiá I e São Joaquim tiveram,
respectivamente, suas áreas aumentadas da seguinte forma: de 8.364 hectares,
para 23.500 hectares; de 4.360 hectares, para 10.550 hectares; 8.706 hectares,
para 31.560 hectares; de 33.416 hectares, para 150.400 hectares; 20.416 hectares,
para 89.500 hectares; de 10.119 hectares, para 10.600 hectares; de 10.105, para
16.500 hectares; de 7.379 hectares, para 37.850.

O TFR anulou a sentença e determinou a remessa da ação para a Justiça Federal/

AM. A anulação foi averbada em, 25/10/1977, no cartório de registro de imóveis
da comarca de Lábrea. Mesmo assim, esses imóveis foram desapropriados para
fins de reforma agrária em 28/7/1988. O INCRA tenta reverter o feito na Justiça.

O Seringal São Romão, no município de Piauiní, teve sua área aumentada de

265,06 hectares para 127.842,25 hectares em sentença do juiz da Comarca de
Lábrea em ação de usucapião. O TFR anulou a sentença e cancelou os registros
dela decorrentes.

Com isso, os 127.842,25 hectares voltaram para o patrimônio público. Embora

não conste seu tamanho original em certidão expedida pelo Cartório de Registro
de Imóveis de Lábrea, nem tenham sido localizados os autos judiciais de
ação demarcatória, nem no cartório nem na Justiça Federal/AM, após ação
demarcatória, os lotes de terras denominados Castanhal Grande, Santa Fé e

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 DO REGISTRO DOS IMÓVEIS | UNIDADE I

Porto de Cima passaram a se denominar Gleba Castanhal Grande, com uma área
total de 356.436,51 hectares.

O TFR anulou o processo e determinou a remessa para a Justiça Federal dos

autos da ação usucapião dos imóveis Boca do Acatuquini, Boa Vista, Aurora
(desapropriado para fins de reforma agrária), Aurora I, Aurora II, Aurora III,
Aurora IV, Aurora V, Extrema, Salva Vidas, Tocantins e Ponta (os dois últimos
também desapropriados) – todos no município de Pauini e pertencentes à
Mustaf Said. Mediam, sendo, inicialmente, 17.560 hectares que, posteriormente,
passaram para 281 mil hectares.

O TFR anulou a sentença e cancelou o registro da matrícula. A Mustaf Said,

portanto, não poderia ter recebido a indenização pela desapropriação das áreas,
pois, por força da anulação da decisão do SFT, perdera o domínio dos imóveis.
O Incra tenta, judicialmente, reverter essa situação.

Os seringais Fortaleza, Caçaduá, Santo Antônio, São Sebastião I, São Sebastião

II, São Miguel, São Francisco, Maçanã (posse), Mixiry (posse), Seruiny (posse)
Guajarrahã, São Jorge (posse) e Maçanã II (posse), originalmente tinham 872.827
hectares. Ao serem transferidas por Nasser Abrahim Nasser para a Fazenda
Manasa, o número de hectares foi aumentado para 1.512.416,65.

O Tribunal Federal de Recursos anulou o processo a partir da citação e remeteu

à Justiça Federal a ação demarcatória, e houve a averbação do cancelamento do
registro por decisão do Supremo Tribunal Federal. Posteriormente, no entanto,
o juiz federal do Amazonas determinou a revalidação da matrícula do registro
que fora cancelada pelo TFR.

O TFR anulou o processo e determinou a remessa dos autos à Justiça Federal em

ação de usucapião movida por Mustaf Said em relação aos seringais Jupyra, Liz
e Miry, localizados no município de Pauini e com área de 124.500 ha. Por ordem
do corregedor-geral, foi cancelado o registro e os 124.500 hectares retornaram
ao patrimônio público.

O Tribunal Federal de Recursos declarou nula a ação de usucapião movida sobre

os Seringais São Pedro e São Pedro I, registrados em nome de Mustaf Said e
localizados no município de Lábrea. Os autos foram remetidos para a Justiça
Federal do Amazonas.

Os imóveis, originalmente, possuíam 1.442,5655 hectares, área essa que, por

força da sentença do juiz de Direito da referida comarca, passou para 485.000
hectares. Embora anulada a sentença, conforme averbação no próprio registro

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UNIDADE I | DO REGISTRO DOS IMÓVEIS

imobiliário, Mustaf Said matriculou os mesmos imóveis com a mesma área de

465.000 hectares na comarca de Pauini.

Foi encontrado o registro de uma ação demarcatória dos imóveis rurais

denominados Bom Fim, Santo Antônio do Acimã, Canecury, Meteripuá, Anajás
e Acurtiry, localizados no município de Lábrea, em nome de Omar Tupã Borges.

Em verdade, não há qualquer referência nas certidões resumidas expedidas pelo

Cartório de Registro de Imóveis da referida Comarca sobre o tamanho original
desses imóveis. No entanto, consta tratar-se de área contínua e que, por sentença
do Juiz de Direito da Comarca, foi registrada como tendo 934.000 hectares. Foi
anulada a transcrição por decisão do extinto Tribunal Federal de Recursos. Com
isso, retornou ao patrimônio público a área de 934.000 hectares.

A posse de terras João Bento tem área registrada de 170.000 hectares. Depois
de várias transmissões, consta na última averbação uma área remanescente de
aproximadamente 908.9286 hectares. De acordo com a certidão de registro
expedida pelo Cartório de Lábrea, encontra-se a área sobreposta ao imóvel rural
denominado República. A área está sub judice.

O seringal denominado Natal ou Novo Natal, com área de 155.906 hectares,

originalmente integrava a matrícula n. 352 do Cartório do Registro de Imóveis da
Comarca de Boca do Acre, por ter sido objeto de ação de usucapião. Em que pese
o juiz de Direito da comarca de Boca do Acre ter determinado o cumprimento de
decisão do TRF anulando a ação de usucapião, a anulação foi revogada por nova
ordem judicial. Não consta na certidão da matrícula fornecida pelo Cartório do
Registro de Imóveis de Lábrea a averbação da anulação da sentença de usucapião,
continuando o referido imóvel livre para qualquer transação.

Borba

Na Comarca de Borba, foram cancelados os registros referentes ao imóvel rural

denominado Fazenda Santa Cruz, com área aproximada de 1.654.718,00 hectares.
Tal área incorpora também: a Fazenda Mata Azul, com registro em nome de
Adão Medeiros Paz; a Fazenda Bela Aliança, transferida por Adão Medeiros
Paz para Jussara Marques Paz; a Gleba Dourados, que tinha como proprietário
Antônio ZigartNeto; a Fazenda Rio Luna, tendo como adquirentes Jorge Jamil,
Ângelo Moss, Waldemar Moss, Raimundo Nonato Barbosa Fernandes e Francisco
Moss, que a adquiriram de Isaac Amorim e sua mulher, com área parcial de
657.002,6000 hectares.

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 DO REGISTRO DOS IMÓVEIS | UNIDADE I

Decisão do extinto TRF cancelou a sentença do juiz de Direito da comarca

que deu origem ao título. Posteriormente à decisão do Acórdão, uma área de
162.124.8010 hectares foi desmembrada dessa propriedade, tendo como base
uma certidão fornecida pelo Instituto Fundiário do Amazonas, em 6/8/1997, de
moda que toda a área passou a ser reintegrada ao patrimônio público.

Novo Aripuanã
Em 1985, o Incra solicitou à Corregedoria-Geral de Justiça do estado do Amazonas
a declaração de inexistência e de cancelamento da matrícula do imóvel rural
Gleba Lisboa, localizado no município de Novo Aripuanã, registrado em nome
de Eurípedes Rodrigues da Cunha e outros, com área de 687.280 hectares.

A dimensão do imóvel foi contestada pelo oficial de registro de imóveis, que

afirmou que a referida área foi expandida para aproximadamente 1,9 milhão de
hectares e que tal situação vinha ocorrendo ao longo das diversas transmissões
de seu domínio. O cartório sofreu um incêndio, resultando na destruição dos
livros do registro de imóveis, inclusive aqueles que tratavam da referida gleba.

O corregedor-geral de Justiça autorizou a reorganização do acervo do cartório,

mas, nos registros surgidos após o incêndio, não constava a averbação do
cancelamento determinado por solicitação do Incra. Visando sanar tal situação,
foi encaminhada petição ao juiz de Novo Aripuanã, requerendo o cumprimento
daquela determinação, o que foi deferido.

2. Propostas de mudanças legais para o combate ao

latifúndio
O significado do termo latifúndio está na lei do Estatuto da Terra, o qual aponta
como sendo um imóvel rural que, com área igual ou superior ao módulo rural,
é inexplorado ou explorado inadequada ou insuficientemente, ou ainda porque
tem grande dimensão a ponto de ser incompatível com a justa distribuição da
terra. A lei ainda subdivide a classificação do latifúndio em duas tipologias,
sendo elas a de latifúndio por extensão e latifúndio por exploração.

Visando combater o latifúndio, uma das principais mudanças a serem promovidas

consiste na alteração das leis de terras vigentes nos Estados, de modo a conformá-
la com a realidade da política fundiária do país, destacando-se, entre outras, a
necessidade de:

» estabelecer limitações no tamanho da área a ser concedida ou alienada;

» prever a destinação das terras ao programa de reforma, preferencialmente

a famílias de pequenos agricultores familiares;

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UNIDADE I | DO REGISTRO DOS IMÓVEIS

» exigir, em caso de não ser possível dar a destinação anterior, exploração

satisfatória de modo a não se permitir a concessão ou alienação de terras
inexploradas, ou, ainda, que a venda se baseie em projeto sustentável de
exploração dos recursos naturais;

» exigir que sejam destinadas em seu território, mediante prévio zoneamento

socioeconômico e ambiental, percentual de terras necessárias à preservação
e conservação do meio ambiente.

Nesse sentido, tanto as constituições como as legislações estaduais devem-se

adequar a fim de desestimular a concentração fundiária, priorizando, assim,
os pequenos agricultores familiares e a sustentabilidade dos recursos naturais.

Além disso, foi levantada a necessidade de editar-se uma lei que venha a evitar a
ocorrência da concentração fundiária, fixando novos limites para as concessões
e as alienações de terras, restringindo o acesso de quem seja detentor de outros
imóveis rurais, bem como estabelecendo critérios objetivos de exploração,
mantida a sustentabilidade dos recursos naturais, estende-se também à União.

Outra inovação que merece ser introduzida na legislação federal consiste na

reformulação da Lei de Registros Públicos como forma de evitar a ocorrência de
fraudes e falsificações de títulos da propriedade. Nesse sentido, o Ministério da
Política Fundiária e do Desenvolvimento Agrário realizou proposições legislativas,
alterando o Título V, da Lei n. 6.015, de 1973 - Registro de Imóveis, que vieram
a estabelecer um controle mais eficiente e eficaz dos registros feitos pelos
Cartórios, destacando-se:

» modificação no processo de escrituração, matrícula e registro e registros e

averbações de imóveis rurais, distinguindo-se dos urbanos (art. 176, §10,
3, a e b);

» exigência de base cartográfica e georreferenciamento dos imóveis (art. 176,

§§ 3 o a 6 o);

» imposição de sanções administrativas e penais mais rigorosas aos

serventuários dos Cartórios de Registro de Imóveis, que agirem por culpa
ou dolo, ou a quaisquer outras pessoas físicas ou jurídicas que de algum
modo concorrerem para o cometimento de delitos relativos a registros
públicos (art. 213, §14).

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 DO REGISTRO DOS IMÓVEIS | UNIDADE I

No ano de 2021, o Senado Federal, visando estabelecer critérios para a

regularização dos terrenos agrícolas brasileiros, propôs o Projeto de Lei (PL)
n. 510/2021, apelidado por seus opositores de “PL da Grilagem”. Isso, porque
ele contém uma proposta para a regularização fundiária das ocupações
situadas em áreas da União, facilitando que terras públicas desmatadas
ilegalmente se tornem propriedades dos seus grileiros.

Ressalta-se que, paralelamente, tramita na Câmara dos Deputados o PL n.

2633/2020, sobre o mesmo tema.

A grande polêmica em torno dessas propostas refere-se ao fato de que:

» beneficiam médios e grandes posseiros e especuladores de terra pública,

incentivando a ocupação de novas áreas de floresta pública, além de
estimular a grilagem e o desmatamento ilegal;

» alteram a data limite para que a ocupação das terras seja legalizada,
passando de 2011 para 2014; além disso, permitem que grandes áreas,
com até 2500 hectares, sejam consideradas posse legítima de quem as
ocupa, sem a necessidade de qualquer vistoria prévia, independentemente
de se tratar de área fundiária de domínio público. Isso corresponderia a
uma verdadeira anistia ao crime de invasão de terra pública e ao incentivo
à ocupação das terras e ao desmatamento (POLITIZE-SE, 2021).

Em conclusão, a importância dos registros públicos no Brasil em dotar os atos

jurídicos de publicidade, autenticidade, segurança e eficácia é evidenciada
pela sua previsão na própria Constituição Federal (art. 236). No contexto do
registro de imóveis, destaca-se a o seu papel na garantia dos direitos inerentes
à propriedade e à posse, bem como as limitações quanto ao seu exercício, tanto
em relação a imóveis particulares quanto públicos.

3. Conclusão
Conclui-se que a grilagem de terras é um problema que remonta à edição da
Lei de Terras de 1850, momento em que se deu tratamento às terras devolutas,
aquelas que não eram ocupadas por ninguém; isto é, que não estavam habitadas,
apossadas, aproveitadas, consideradas, portanto, incultas.

Estima-se que as terras atualmente submetidas a processos de grilagem superam

100 milhões de hectares, o que corresponde a quatro vezes a área do estado de
São Paulo (INCRA, 2017). Apontou-se a ausência de um sistema unificado de
controle de terras como sendo o principal fator facilitador da falsificação de
títulos de terras, aliado à conivência de alguns serventuários de Cartórios de
Registros de Imóveis.

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UNIDADE I | DO REGISTRO DOS IMÓVEIS

Mesmo assim, há que se apontar grandes avanços advindos trazidos pela Lei
n. 10.267, de 2001, que modificou a Lei de Registros Públicos, e veio conferir
maior segurança a partir da:

a) modificação no processo de escrituração, matrícula e registro

e registros e averbações de imóveis rurais, distinguindo-se dos
urbanos (art. 176, §10, 3, a e b);

b) exigência de base cartográfica e georreferenciamento dos imóveis

(art. 176, §§ 3 o a 6 o);

c) imposição de sanções administrativas e penais mais rigorosas

aos serventuários dos Cartórios de Registro de Imóveis, que agirem
por culpa ou dolo, ou a quaisquer outras pessoas físicas ou jurídicas
que de algum modo concorrer para o cometimento de delitos
relativos a registros públicos (art. 213, §14).

42
REFERÊNCIAS

ALVES, D. B. M.; MÔNICO, J. F. G.; FORTES, L. P. S. Modelagem da Ionosfera no RTK em Rede.

In: Anais [...] XXII Congresso Brasileiro de Cartografia, Macaé, 2005.

ARAÚJO, T. A propriedade e sua função social. In: LARANJEIRA, R. (Coord.). Direito agrário
brasileiro. São Paulo: LTR Editora, 1999.

ARRUDA, E. A. Registro de imóveis, retificação de registro e georreferenciamento:

fundamentação e prática. São Paulo: Saraiva, 2013.

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